中国審判文書ネットワーク独占禁止実務レビュー 

原告:ワン・リンリン、女性、1987年3月6日生まれ、漢族、北京市西城区に住む。

代理人:Zhang Zhengyuan、北京Yingko(天津)法律事務所の弁護士。

被告:北京チェーンホーム不動産仲介有限公司、北京市朝陽区将台路5号院16号館601号室。

法定代理人:Peng Yongdong、会長。

弁護士:ワン・ビン、北京ハンクン法律事務所上海支店弁護士。

弁護士:レイ・ペン、北京ハンクン法律事務所の弁護士。

第三者:北京中融信金融保証有限公司、北京市朝陽区朝外大街B12号0-1703A、0-1705号室。

法定代理人:左、ゼネラルマネージャー。

代理人:マ・チェン、北京ハンクン法律事務所弁護士。

代理人:Lu Xuezhen、北京ハンクン法律事務所の弁護士。

原告のワン・リンリンは、2017年6月29日に裁判所が受理した後、北京チェーンホーム不動産仲介有限公司(以下、チェーン会社)と第三者の北京中融信金融保証有限公司(以下、Citic Indcoin)による市場支配権の乱用に関する紛争について、企業秘密に関する公聴会を開かなく審理した。 原告のワン・リンリンの委託訴訟代理人であるZhang Zhengyuanは、被告チェーン会社の委託訴訟代理人であるワン・ビン、レイ・ペン、第三者のZhongXinの委託訴訟代理人であるMa Chen、Lu Xuezhenが法廷で訴訟に参加した。 被告のチェーン会社の専門家であるYu YuとZhang Shendaは、この事件に関する経済報告書を発行し、事件に関連する問題について意見を述べた。 その事件は裁判で終わった。

原告のワン・リンリンは、裁判所に訴訟を起こした:1.被告は、原告が支払った2250元と9750元の保護サービス料を返還し、原告に請求書を発行するよう命じた。 2. 被告は、権利擁護のために原告が生み出した合理的な支出に対して8000元を支払う。

事実と理由:2016年2月19日、原告は被告を通じて北京市石景山区の中古住宅を購入し、総価格は215万元、仲介費は2.7%の安い2050元で、合計56,000元となった。 実際の契約締結時、被告は原告に「住宅サービス契約」と「住宅取引保証サービス契約」を同時に締結するよう要求し、そのうち「住宅サービス契約」の署名主体は被告であり、費用は住宅価格の2.2%、合計45,250元、住宅取引保証サービス契約に規定されたサービス当事者は第三者であり、費用は住宅総価格の0.5%、合計10750元である。 原告は、被告が2016年に北京市6区の住宅売買仲介サービス市場において市場支配権を有し、中華人民共和国独占禁止法(以下、独占禁止法)及び最高人民法院の独占行為に起因する民事紛争に関する適用法に関する規定に違反し、原告の正当な権利と利益を害したと主張している。

1. 被告は、2016年に北京市6区の株式売買仲介サービス市場において市場支配権を有する。 この場合の関連サービス市場は、ストック住宅売買仲介サービス市場として定義されるべきである。 被告は、2016年に北京市6区の住宅売買仲介サービス市場の61%以上を占めており、市場支配権を有すると推定されている。 同時に、被告は、強力な財務力、主要な技術条件、大規模な店舗やブローカーの数、リストと顧客を制御する能力を有し、その支配的な地位は、株式住宅の買い手と売り手が取引に依存し、関連する市場でのサービス価格を制御することができ、彼らは市場支配的な地位を持っている必要があります。

被告は、原告にストック住宅売買仲介サービスを提供する際に、市場支配権を乱用する行為を犯した。 第一に、被告は不当に高い価格で原告にサービスを提供する。 ストック住宅売買仲介サービス市場は、人々の生活と密接に関連している市場であり、住宅売買仲介サービス料の上昇は不公平で不合理である。 被告は2.2%の住宅サービス料金を採用しており、市場の需要と供給の関係に調整はなく、価格ルールに準拠していない。 市場調整の直後に被告が価格を大幅に引き上げる行為は正当化されないです。 関連市場では、主要事業者の価格と料金モデルは同じであり、サービスは賃貸サービスのコストに近いが、価格差は大きすぎる。 したがって、被告の2.2%の住宅サービス料は不公平で高い。 第二に、被告は、取引保証サービスと住宅サービスをバンドルし、価格をマージします。 被告が提供する住宅サービスと取引保証サービスは、本質的に2つの異なるサービスであり、独立して存在することができます。 原告が被告と住宅サービス契約を結ぶとき、被告は原告に取引保証サービス契約に署名するよう要求した。 被告の行為は、業界の慣行に該当し、他の正当な理由もなく、独占禁止法の意味でのタイアップ行為です。 第三に、住宅取引保証サービス契約は、13のサービスコンテンツをフォーマット条項でバンドルし、価格をマージします。 原告は、被告との住宅サービス契約と13の取引保証サービス契約に署名した場合、13のサービス内容に対する選択権を有していない。 住宅サービスと取引保証サービスは、本質的に2つの異なるサービスであり、独立して存在することができます。 したがって、被告は、13の取引保証サービスを提供する行為は、業界の慣行や他の正当な理由ではなく、独占禁止法の意味でのタイアップ行為です。 第四に、被告が原告に請求書を発行しないのは、他の不合理な条件である。 原告は、取引完了後に本社から発行する必要があるとして、原告に請求書を請求し、請求を何度も拒否した。 請求書の発行時期は支払条件であり、被告は、口座を開設した後に請求書を発行する行為は、取引時に不合理な取引条件を課す行為であると規定しています。 第5に、取引保証サービス自体は独立した関連市場を構成していないが、取引保証サービスに関連する融資サービスは、株式住宅売買ローンサービス市場として独立して提供することができる。 被告は、住宅サービスと取引保証サービスを組み合わし、取引保証サービスに関連するストック住宅売買ローンサービス市場における競争の排除と制限の効果をもたらす。

被告のチェーン会社は主張する:

この場合、関連する商品市場は、新築住宅、ストックハウスの売買、賃貸仲介サービス、株式住宅の売買のための自己取引市場として定義され、関連する地理的市場は、北京市のすべての地域として定義されるべきである。 2016年、被告は関連市場で支配的な地位を有し、被告の行為は公正で合理的であり、乱用を構成するものではありません。 したがって、原告のすべての請求は、事実と法的根拠を欠いているので、裁判所は、法律に従って、すべての請求を却下するよう要求します。

このケースの関連市場は、北京市の新築住宅、ストックハウスの売買、賃貸仲介サービス、株式住宅の売買のための独自の市場を取引する必要があります。 このケースの関連する地理的市場は、北京のすべての地域として定義する必要があり、原告は、関連する地理的市場の定義が明らかに狭すぎる、彼の主張は、事実と法的根拠を欠いている。 第1に、政策、仕事、生活の観点から見ると、他の地区は都市6地区と急速に同質化され、都市6地区と他の地区との代替関係がないことを証明できない。 第二に、主要な不動産仲介サービスプロバイダーの事業範囲は、基本的に北京のすべての地域をカバーし、都市6地区と他の地区を区別せずに、都市統合サービスを提供しています。 第三に、北京郊外で運営されている不動産仲介サービスプロバイダーは、都市6区の住宅を購入する消費者にサービスを提供し、都市6区の不動産仲介サービスに顕著な供給代替手段を構成することができる。 第四に、原告は、不動産仲介サービス市場と直接関係のない政府のマクロ文書とBaiduのスクリーンショットのみに基づいて判断を下し、関連する地理的市場定義の代替分析を行い、定義された地理的市場が明らかに狭すぎる、その主張は事実と法的根拠を欠いている。

本件に関連するサービス市場は、新築住宅、ストックハウスの売買、賃貸仲介サービス、株式住宅の売買のための自己取引市場として定義され、原告は、関連するサービス市場の定義が明らかに狭く、事実と法的根拠を欠いている。 第1に、在庫住宅における非在庫住宅仲介サービスは、在庫住宅仲介サービスと同質性を有し、また、産業アクセス、専門技能、産業慣行などの分野では、他のストック住宅仲介サービスは、在庫住宅仲介サービスに顕著な供給代替を構成する。 第2に、産業アクセス、専門知識、業界慣行などの分野では、ストックルームリース仲介サービスは、ストックハウスの売買仲介サービスに顕著な供給代替手段を構成します。 第三に、産業アクセス、専門知識、業界慣行などの分野では、新築住宅の売買・賃貸サービスは、ストックハウス仲介サービスに顕著な供給代替を構成することができる。 第四に、自己取引の実現可能性と市場取引の実践の観点から、在庫住宅の売買は、株式の売買仲介サービスに顕著な需要代替を構成する。

II. 被告は、関連する市場で市場支配権を有していないが、原告が提出した証拠は、被告が市場支配権を有すると結論付けるには不十分である。 第1に、被告は、関連する市場で50%未満の市場シェアを有し、市場支配権を有すると推定されるべきではない。 第二に、被告は、関連する市場での市場支配を自認していないし、特定の文脈におけるプロパガンダは、被告の自己認識とは見なされない。 第三に、被告は、リストやソースを制御する能力を持っていないし、実際には、リストとソースを制御する能力を持っていません。 第四に、被告と競合他社の財政的および技術的条件を考慮すると、被告は他の競合他社に障害を与えるには不十分である。 第5に、業界の競争状況から判断すると、被告は実際の事業活動において一連の競争上の制約を受け、競争を妨げることができない。 要約すると、被告は、彼が主張する関連市場では、市場支配権を持たならないと主張している。

III. 被告が関連市場で支配的な地位を占めていると仮定しても、被告が取引価格の2.2%のレートで住宅サービス料を徴収する行為は、「不公平で高い価格で商品を販売する」に該当しない。 第1に、被告の住宅サービス料金は「不公平で高い価格」ではない。 原告は「公正な価格」とは何か、被告の価格が「不公平で高い価格」をどのように構成するか、また「価格上昇が明らかにコスト上昇を上回っている」という原告の主張は、事実と法的根拠を欠いているとは言い表していない。 第2に、このケースの住宅サービスの価格は、すでに市場価格であり、2.2%の住宅サービスレートは、市場で一般的に採用されているレートであり、その優れたサービスと本物の住宅のコミットメントから派生した一連の措置であり、正当かつ合理的である。

IV. 被告が関連市場で支配的な地位を占めていると仮定しても、被告は、原告に住宅取引保証サービスを提供する過程で、その行為に正当な理由があり、原告の主張は事実と法的根拠を欠いている。 第1に、この場合の取引保証サービスは第三者によって提供され、買い手と売り手の両方が同意した場合、被告は取引保証サービスを購入することを許可し、買い手と売り手が同時に住宅サービスと取引保証サービスを購入することを強制しません。 第2に、取引保証サービスと住宅サービスは、実際には統合サービスであり、前者は独立した関連市場を構成しません。 取引保証サービスは、実際には、不動産仲介サービスプロバイダーが提供する仲介サービスの円滑な完了を確実にするために派生した付加価値サービスであり、実際には、特定の仲介サービスから分離された取引保証サービスを個別に提供するサービスプロバイダーは存在しません。 第三に、被告の行為は強制的ではなく、正当であり、取引習慣に合致し、競争を排除または制限する効果をもたない。 被告は、第三者と協力して、取引効率と取引セキュリティを向上させ、被告ののれんと利益を保護するのに役立つ、住宅サービスおよび取引保証サービスを提供します。 取引保証サービスは、独立した市場を構成せず、当然、反競争的効果はありません。

V. 取引保証サービス契約は、13のサービスを一緒に提供し、タイアップ行為ではなく、業界の慣行に準拠し、正当な理由を持っています。 第1に、この場合の取引保証サービスは、実際には第三者によって提供され、原告は、被告に法的責任を負うという事実と法的根拠を欠いている。 第2に、複数の企業が複数の取引保証サービスコンテンツを共同で販売しているのが業界の慣行です。 第三に、第三者は、取引効率の向上、当事者の情報セキュリティと取引の安全性の確保、被告人および第三者ののれんの保護に資する13の取引保証サービスの内容を同時に提供する正当な理由を有する。

VI. 取引完了後に仲介手数料の請求書を発行する必要があるという被告の規定は、「取引時に他の不合理な取引条件を添付する」とは見なされません。 第一に、被告は、消費者に住宅サービスを提供するための前提条件として請求書の不提供を決して使用しなかったが、「他の不合理な取引条件の追加」を構成しなかった。 第二に、被告は、法律や規制に従って、問題の財産が入り過ぎた後にのみ請求書を提供することができます。 取引が失敗に終了する前に、被告は、請求書管理措置の実施規則、企業会計基準第14号 - 収益の規定に従って、すべての代理店手数料を返金することを約束します。 第三に、実際には、被告は、口座を開設した後、顧客に請求書を発行します。

VII. 被告が「住宅サービス契約」と「取引保証契約」の締結を求める行為は、取引保証サービス市場における競争の制限や排除の効果を生じない。 第1に、業界の主要な取引保証サービスプロバイダーは、市場競争に単独で参加しないため、独立した関連市場を構成しない、協力的な不動産住宅サービスの消費者にのみ取引保証サービスを提供しています。 第2に、住宅サービスと取引保証サービスの間には密接な関係があり、実際には、市場競争に参加するために共同で提供され、高度に統合されたシステム市場を構成し、競争への影響を分析する際には、システム市場に基づいて行われるべきである。 第三に、取引サービス市場が独立した関連市場を構成すると仮定すると、被告は、第三者と協力して、市場競争を著しく排除し、制限するのではなく、消費者福祉を向上させ、競争を促進する効果を有する。

VIII. 契約価格の一部の返還と合理的な支出の補償に関する原告の請求は、事実と法的根拠を欠いている。 原告と被告と第三者との間の契約は合法的に有効であり、被告または第三者は原告に質の高いサービスを提供しており、原告は、被告が補償の名目で金額の一部を返還し、合理的な費用を支払うことを求めるという主張は成立しない。 さらに、原告が提出した証拠は、支出総額が7,000元であり、8,000ドルの合理的な支出の主張を支持することができないという証拠を提示した。

第三者は、第1、第3の人が不動産取引に関する取引保証サービスを提供したと主張している。 Citicの従業員は、住宅評価手続きの支援、住宅ローン登録手続きの支援、パーソナライズされた銀行やローン商品の推奨、ローン手続きの支援、住宅取引資金管理サービスの提供など、取引保証サービスを原告に提供しました。 第三者は、13の取引保証サービスの内容を同時に提供する正当な理由があります。 取引慣行では、複数の取引保証サービスは、多くの場合、同時に提供され、実際には統合されたサービスであり、業界の慣行に準拠し、取引プロセスに密接に適合し、経済効率を向上させ、取引コストを削減するのに役立ちます。 要約すると、第三者は、原告に取引保証サービスを提供し、13の取引保証サービスの内容の統合提供を正当化し、「正当な理由なく商品を販売する」行為を構成しません。 さらに、この場合には、被告が表明した関連意見に同意する。 原告の請求は事実と法的根拠を欠いているので、裁判所は法律に従って原告の請求をすべて却下するよう求めた。

当事者は、法律に従って関連する証拠を提出し、裁判所は、裁判所の前に証拠の交換と証拠を組織しました。 当事者に異議を申し立てなかった証拠は、裁判所によって確認されるものとする。 紛争中の証拠と事実は、裁判所によって確認された事実で識別されます。

当院は、以下の事実を認定しています。

1. 本件の当事者に関する基本的な状況

ワン・リンリン、女性は、北京の石景山区で中古住宅を購入して、このケースチェーン会社、Citic Xinの顧客になります。

チェーン会社は2001年9月30日に設立され、登録資本金は1949億6573万元で、法定代理人のPeng Yongdongは不動産仲介業務を営む。 2016年12月、被告の支店数は1,708件でした。

2006年11月10日に設立され、登録資本金は50,000万元で、法定代理人は、保証業務に関連する金融コンサルティング、金融アドバイザー、その他の仲介サービス、金融保証、パフォーマンス保証などの業務範囲を有しています。 2017年3月15日、第三者の100%の株式がチェーン会社から、北京ボー・ヘンタイ・アドバタイズ・リミテッドの名の下に変更されました。

上記の事実は、「企業信用情報公開報告書」や当事者の陳述などの証拠によって支持されている。

II. 契約の締結及び履行に関する

2016年2月19日、ワン・リンリン、チェーン会社、ケース外のミャオは共同で「北京市ストックハウス売買契約(仲介取引版)」に署名し、ワン・リンリンが北京市石景山区にあるミャオのストックハウス(以下、関連住宅)を215万元で購入することを合意した。

同日、Wang Linlin、チェーン会社、およびケース外の人々が共同で「住宅サービス契約」に署名し、第2の条約は、この取引が「住宅の分割払い」などの複雑な問題または手続きを伴い、当事者間の友好的な協議の後、所定のレートでチェーン不動産に10%の手数料を支払う、すなわち、チェーン会社に支払うべき住宅代理店手数料は45,250元であり、Wang Linlinが負担し、この契約の締結日に支払うものとする。 第3条、第3項は、この取引のフォローアップ手続きは、Citic Xinxinによって行われると合意し、関連する契約を別途締結する。 Wang Linlinとチェーン会社は、住宅の総価格×2.2%から2050元の割引を計算するために、実際に確立された住宅代理店手数料45,250元を認識しています。

同日、ワン・リンリン、CITIC、ミャオ・ワンは共同で「住宅取引保証サービス契約」に署名し、第1条約が締結された。 具体的なサービス内容は、1.取引に関する財産権情報その他の重要資料の保管、2.公証手続きの支援、3.住宅評価手続きの支援、4.住宅ローン登録手続きの支援、5.住宅債務の解約手続きの支援、6.個人信用状況の事前審査、パーソナライズされた銀行の推薦 ローン商品、7.ローン銀行またはプロビデントファンド管理センターの住宅ローン手続きを支援し、承認の進捗状況をタイムリーにフォローアップし、8.ローン承認の進捗状況を通知し、9.パフォーマンスリマインダーまたは通知の送信を支援し、10.住宅取引資金管理サービスを提供し、11.多様な金融サービスアドバイスを提供します 、推奨サービス;12.契約上の義務を履行するために当事者AとBに適時に促す;13.取引の履行から生じる紛争または紛争を調整する。 第2条第1項は、Citicの保証サービス料は、住宅取引総額の0.5%、合計10,750元、ワン・リンリンが負担し、契約締結日に支払われると規定している。

同日、Wang Linlin、チェーン会社、およびケース外のミャオは、補足協定に署名し、第5の条約は、チェーン会社が国家政策の規定に従って取引を完了するのを支援すると決定した。 契約が売買契約、住宅サービス契約、住宅取引保証サービス契約と矛盾する場合、この契約が優先されます。

2016年2月25日、ワン・リンリンはチェーン会社に56,000元を支払い、2つの領収書を受け取った。 そのうちの1つは、北京チェーンホームの事前請求のための特別な領収書です。 領収書には、店名/番号が永楽東店/A132055、取引番号010160222338、北京市石景山区永楽区85号館1009号、プロジェクト名は住宅代理店手数料、金額は45250元です。 領収書には「北京チェーンホーム不動産仲介有限公司の領収書専用スタンプ」があり、受取人はガオペイで、監査人はLi Guishuangです。 備考欄には、1.チェーンホーム不動産は、オープンで公正で透明な調和のとれた環境の構築に傾倒し、あなたがより良い生活のために私たちの心から専門的なサービスを提供するために信頼できる住宅コンサルタントです。 もう1つは「北京中融信保証有限公司の特別領収書」です。 領収書には、店名/番号が永楽東店/A132055、取引番号010160222338、北京市石景山区永楽区85号館1009号、プロジェクト名保証サービス料、金額10750元、評価料、金額600元が記載されています。 領収書には「北京中融信保証有限公司の領収書専用章」があり、受取人はガオペイ、監査人はLi Guishuangです。 備考欄には、1.チェーンホーム不動産は、オープンで公正で透明な調和のとれた環境の構築に力を注いで、あなたがより良い生活のために私たちの心から専門的なサービスを提供するために信頼できる住宅コンサルタントです。

裁判の時点で、Wang Linlinはチェーン会社とCiticの請求書を受け取っていないと言いました。

III. 本件に関する関連市場の状況

(1) 本件の地域市場に関する状況

原告のワン・リンリンは、この事件に関連する地域市場は北京市6区として定義されるべきであると主張した。 原告は、北京市マスタープラン(2016-2035年)、2012年7月の「北京市主要機能領域計画」、「北京国家経済社会開発第13次5カ年計画大綱」などのWebスクリーンショットとBaiduマップのスクリーンショットを、北京市の他の郊外の機能的地位と有意に異なる証拠として提出した。 このうち、「北京都市マスタープラン(2016-2035)」によると、北京は空間レイアウトに「1つの核、1つの軸、1つの軸、1つのゾーン」の都市空間構造を構築し、単一センターが集まる開発モードを変え、北京の新しい都市開発パターンを構築するよう努力している。 このうち、1つのコアは首都の機能コアゾーンを指し、1つの主な指は、東、西、朝陽、ハイディアン、豊台、石景山地(以下、都市6地区)を含む6つの都市ゾーンを指し、一方は北京市副センターを指し、計画範囲は旧通州新都市である。 計画・建設区域、順義、大興、昌平、イージュアン、房山新城を含む平原地域の5つの新都市、門頭溝区、平谷区、懐柔区、密雲区、延慶区を含む生態保全区、 昌平区と房山区の山間部。

被告のチェーン会社は、原告の上記の証拠の真実性と合法性を認めたが、関連性を認め、関連する地理的市場が北京のすべての地域として定義されるべきであると主張した。

北京市6区以外の地域が人口、教育、産業開発、雇用、医療などの分野で都市6区と急速に同質化している証拠として、被告チェーンは北京市統計局、首都の窓、科学ネットワーク、フェニックスネットワーク、中国放送網などのウェブサイト記事を掲載した。 2017年)京長安内経証書第44298号、第40851号、第44372号、第44526号、第44551号の公証が証拠として提出された。 「2016年、東城と西城の常住人口の減少に続き、都市6区は常住人口を増減した。 都市6区の常住人口は1247万5000人で、前年より353,000人減少し、2.8%減少し、市の常住人口に占める割合は59.1%から57.4%に低下した。 これは、都市の6つの地区の常住人口が徐々に移住していることを証明するために使用されます。 「北海幼稚園、黄城根小学校、北京の4つの中学校の3つの有名な学校は、首都行政副センターのオフィスエリアに駐留します。 これは、教育資源の配分が徐々に同質であることを証明するために使用されます。 「2016年1月から9月にかけて、郊外の昌平と大興の住宅販売は、それぞれ北京市の4位と5位を占め、東城、西城、石景山の6区を上回った。 上記の内容は、産業の発展が徐々に外部にシフトしていることを証明するために使用されます。 「大興バイオ医薬品産業拠点は、すでに規模を拡大し、多くのバイオ医薬品企業が大興に多数の雇用機会を創出している」TBDはまた、チャンピョン、特に人口密度の高い天通園の回龍観住宅地に多数の雇用を提供する。 当初の試算によると、TBDは約20万人の雇用を創出し、そのほとんどが人材集約型産業でハイエンドの人材の雇用ニーズを満たすことができる。 これは、雇用機会の提供が徐々に同質であることを証明するために使用されます。 「北京友好病院、北京安珍病院、首都小児科学研究所、北京産婦人科病院、北京胸部病院などは、トンゾウの医療建設プロジェクトに直接関与し、高い出発点、高い基準、高レベルの計画、建設、管理を行います。 これは、医療サービスのレベルが徐々に同質であることを証明するために使用されます。

主要な不動産仲介サービスプロバイダーの事業範囲が基本的に北京全域をカバーし、都市全体が統合サービスを提供することを証明するために、チェーン会社は、郊外の仲介業者が都市部の住宅仲介サービスを提供できるコンテンツを含む一部の不動産仲介業者とインターネット不動産仲介業者のWebページ情報、関連する不動産仲介業者との公証電話インタビュー、その他の公証資料を証拠として提出しました。 このうち(2017年)京長安内経証書第40849号、44299号のスクリーンショット公証には、チェーン会社、愛我社、麦田会社、中原不動産、房天下などの企業ウェブサイト情報のうち、市6区を除く物件情報には、通州、房山、昌平、延慶、順義などの一部の郊外郡が含まれ、各不動産仲介会社は一致していない。 (2017)京長安内経証字第44214号、44206号、44491号のスクリーンショット公証は、私の会社、麦畑会社の公式サイト情報を愛し、北京市6区に加えて、検索オプションには通州区などが含まれるが、住宅情報には昌平区、大興区が含まれる。 私は、私の会社、小麦畑会社、中原不動産、および市6区外の支店のブローカーは、都市6区の住宅仲介サービスを提供することができます。 (2017) 京長安内経証書第44111号の公証は、チェーン会社の内部システムのスクリーンショットであり、顧客ソース欄は、市6区以外の支店のブローカーに協力の招待を開始し、パフォーマンスの割合を合意することができます。 (2017) 京長安内経証書第44207号、44208号の公証書には、郊外事業を主とするゴールデンタイム会社、天通土地、その他の不動産仲介業者との公証電話インタビューが含まれ、その会社の仲介業者は、都市6区の住宅情報を明確に提供することはできませんが、契約締結手続きなどのサービスを提供することができるが、契約締結手続きなどのサービスを提供することができる。 さらに、被告が経済報告書に提出した2016年の北京仲介業者の地区と郡の活動表は、市の関連不動産仲介業者が支店を持つ地域に一定の取引量を持っている可能性があることを示している。

原告は、上記の証拠の真実性、合法性、関連性を認め、証明の目的を認めないが、関連する反論証拠を提出しなかった。

(2) 本件におけるサービス市場に関する状況

原告のワン・リンリンは、このケースの関連サービス市場を2016年ストック住宅売買仲介サービス市場として定義し、北京不動産仲介業協会が発行した「2016年北京市在庫住宅市場取引状況」と「チェーンホームサービス料金表」を証拠として提出したと主張している。 このうち、「2016年北京市在庫住宅市場取引状況」には、「住宅ストックはアパート、商業オフィスビル、工場、その他の計画用途とは異なる」と明記されています。 上記は、サービスの目的が異なるため、在庫住宅売買仲介サービスと他のストック住宅売買仲介サービスが需要の代替を構成することを証明するために使用されます。 チェーンホームサービス料金表は、「住宅取引の総価格の2.2%に応じて、賃貸仲介サービス仲介手数料は、サービス料として1ヶ月の賃貸基準の手数料を一度に請求する」と示しています。 上記の内容は、ストック住宅売買仲介サービスとストック住宅賃貸仲介サービスの価格差が大きく、需要代替を構成することを証明するために使用されます。

被告のチェーン会社は、上記の証拠の真実性、合法性、および関連性を認識しません。 被告は、このケースに関連するサービス市場は、新築住宅、ストックハウスの売買、賃貸仲介サービス、および株式住宅の売買のための自己取引市場として定義されるべきであると主張し、その主張を中心に、以下の証拠を提供する。

1. ストック非住宅とストック住宅仲介サービスの同質性を証明するために、専門家と不動産仲介サービスプロバイダーの資格要件に違いは存在しないが、供給代替を構成するために、被告は北京市住宅建設委員会のウェブサイト情報、(2017)北京長安内経証書第40843号、第40844号の公証書を証拠として提出した。

このうち、不動産仲介業者の職業資格制度に関する暫定規定第2条は、「この規定は、不動産取引活動において適用される。 ストックハウスや新築商業住宅、代理店、その他の不動産仲介業務に従事する専門家。 第17条は、「不動産仲介業者の職業資格証明書を取得する者は、(1)不動産仲介業の法令及び規制に精通し、(2)不動産取引プロセスに精通し、より複雑な不動産仲介業務を完了し、不動産仲介業務の困難な問題を解決し、(3)不動産仲介業務の実務経験を十分に活用し、不動産仲介市場の動向を分析し、判断し、不動産仲介業務を革新することができる」と定めている ;(IV)は、不動産業者のアソシーシーリを指導し、シニア不動産業者の仕事を支援します。 「北京市住宅建設委員会の事務ガイドにおける不動産仲介業者の初期記録に関する申請条件は、「少なくとも1人の不動産業者を含む4人以上の不動産業者員が、不動産仲介業者の主な責任者(すなわち、法定代理人またはゼネラルマネージャー)は、不動産業者の職業資格または登録証明書を有するものとする。

2. 株式賃貸仲介サービスプロバイダーが在庫住宅売買仲介サービスプロバイダーに容易に変換され、供給代替を構成することを証明するために、被告は、住宅賃貸仲介サービスおよび売買仲介サービスに関する資格に関する規定、複数の北京不動産仲介会社のウェブサイト情報、北京市住宅建設委員会ウェブサイト情報、ニュースレポート(2017年)、北京長安内証明書第40843号、第40844号の公証を証拠として提出した。

(2017)京長安内経証書第40843号公証では、中原社、愛我我社、麦田公司の公式サイトが、仲介者が住宅賃貸と住宅売買仲介サービスの両方を提供するケースがあることを示している。

3. 新築住宅の売買・賃貸サービスがストックハウス仲介業者に転換しやすく、その構成が代替的であることを証明するために、被告は、近年北京および各地のストックハウス仲介サービス市場に参入した新築住宅販売・賃貸サービスを提供する企業に関するニュース記事を含む(2017年)京長安内経証書第40848号の公証書を提出した。

このうち、第40848号の公証に掲載された記事は、「易居中国は、新築住宅から中古住宅の売買サービス分野に取引サービスを拡大し、契約、ローン、認証から口座開設まで、買い手と売り手の顧客に完全な取引サービスを提供する」と述べています。 「2016年、北京で2年以上の新規住宅事業を展開し、北京の中古住宅市場に本格的に参入する計画を策定しました。

4. 自己取引が在庫住宅取引仲介サービスに対する重要な需要代替を構成することを証明するために、被告は、自己取引に関する政策情報、契約テンプレート、およびウェブサイト紹介を含む(2017)京長安内経証書第40845号、第40847号、第44525号の公証書を提出した。

このうち、第40845号の公証では、首都の窓のウェブサイトに「北京市ストックハウス売買契約(自己取引版)」の契約テンプレートが掲載されています。 公証第40847号では、中央政府ポータルに掲載された記事によると、今年(2011年)7月、ハイディアン地区は、リストリリース、リスト検証、リストステータス照会、オンライン契約、資金監督などのワンストップサービスを提供する中古住宅取引サービスプラットフォームのパイロットを開始しました。 これは、政府部門が自己取引を奨励し、自己取引のための多くのガイダンスと利便性を提供することを支持することを証明するために使用されます。

(2017年)北京長安内経証書第44525号公証は、Baiduの投稿バー、北京フォーラム、首都の窓、その他のウェブサイトに多数の個人公開中古リスト情報が存在することを示し、知識、部屋、世界、水木コミュニティ、簡略書作成コミュニティ、フェニックスネットワーク、その他のウェブサイトは、多くの中古住宅の自己取引の経験と利点の紹介を持っています。 上記のコンテンツは、自己取引がある程度多くの練習を持っていることを証明するために使用されます。

原告は、上記の証拠の真実性、合法性、関連性を認めない。

IV. 被告の市場シェアとケースの市場集中

(1) 被告の市場シェアに関する状況

市場シェアの計算をめぐって、原告は北京市住宅建設委員会(2017年)第710号通知書と1247号通知書、北京市不動産仲介業協会が発行した「2016年北京市在庫住宅市場取引状況」などの証拠を提出した。 被告は、北京市住宅建設委員会(2017年)第1147号の通知書、チェーンホーム内部システムの2016年末の仲介会社の店舗数とブローカー数に関する統計などの証拠を提出した。

このうち、北京市住宅建設委員会(2017年)第710号は、「調査の結果、2016年に北京市の在庫住宅は、地区と郡のインターネット署名サービスウィンドウを通じて416万戸のネット署名を受け、そのうち、在庫住宅は地区と郡のインターネット署名サービスウィンドウを通じて329万戸に署名した。 2016年、北京市6区(東城、西城、朝陽、ハイディアン、豊台、石景山区)の在庫住宅は、地区郡のネット署名サービスウィンドウを通じて2億4500万戸に署名し、そのうち1億8100万戸が地区郡のインターネット署名サービスウィンドウを通じて署名された。 通知1247は、「2016年北京市6区(東城、西城、朝陽、ハイディアン、豊台、石景山区)の在庫住宅は160,462戸で、そのうち142,572戸が不動産仲介会社を通じて取引された」と記されている。 「2016年の北京市在庫住宅市場の取引状況」には、「2016年に取引された住宅のうち、市6区の一般住宅は15万5665戸で、市6区の総売上高の84.6%を占めた。 このうち、証券会社を通じて取引された一般住宅は13万7846戸で、一般住宅の売上高の88.55%を占めた。 通知1147は、2016年の市全体の在庫住宅ネットワーク署名とチェーン会社の対応する状況を表形式で示し、そのうち2016年は299066セット、同時期のチェーンハウスは136,334セットでした。 市の在庫住宅ネットワーク署名は259,980戸、都市6区の在庫住宅ネットワーク署名は142,567戸、同時期のチェーンホームは126,462戸、都市6区の在庫住宅ネットワークは87,155戸である。 また、「2016年12月31日現在、住宅管理部門が登録した不動産仲介業者は3148社、支店は4286社です。 2017年11月3日現在、不動産仲介管理システムには122,526人の不動産業者が登録され、そのうち51,238人がチェーン会社です。 市の住宅管理部門に記録されている不動産仲介業者は3148社、支店は4286社です。 チェーンホームと支店は、2017年11月3日時点で1,771社、2016年12月31日時点で1644社、チェーンホーム社内システム2016年末の仲介会社の店舗数とブローカー数の統計によると、 2016年12月31日現在、市内には4915の不動産仲介会社があり、チェーンショップは1451店舗、市内には81,685の不動産仲介業者があり、チェーンブローカーは29,136人でした。

原告は、この事件における被告の市場シェアは、通知1147に示されたデータに従って、2016年の被告のストック住宅ネットワーク署名と北京市6区の2016年ストック住宅ネットワーク署名の比(87155/(160667-18100)=61.3%)であり、2016年に北京市6区の被告が計算したと主張している。 株式住宅売買仲介サービス市場のシェアは61.13%であり、北京市不動産仲介業協会によると、被告の2016年の一般住宅取引量と北京市6区の2016年一般住宅の総取引戸数(85144/137846=61.77%)の割合は、上記の関連市場における被告のシェアは61.77%である。

被告は、原告が市場の範囲を主張することを認め、2016年の北京市全体のデータに基づいて計算を行う必要があり、オンライン署名の量に加えて、支店数またはブローカー数の計算結果も参照する必要があります。 通知1147に含まれるデータによると、被告の2016年ストックハウス、ストック住宅ネットサインと北京市全体の2016年ストックハウス、ストック住宅ネットサイン(1363)の比率である。 34/299066=45.59%;126462/259980=48.64%)は、それぞれ45.59%、48.64%と計算した。 北京市不動産仲介業協会によると、2016年の北京市の総住宅販売戸数に対する2016年の被告の北京在庫住宅の総取引戸数(136409/299461=45.56%)は、 2016年の北京市における被告の一般住宅の売上高と2016年の北京の一般住宅の総取引戸数(124102/254305=48.8%)との比は、それぞれ45.56%、48.8%であった。 北京市住宅建設委員会によると、2016年12月31日現在、被告の支店数は市内で22.1%、2017年11月3日時点で41.8%であった。 上記の計算では、被告は市内全域で50%以上を占めた。

また、原告は、被告の公式ウェブサイト(2017)の広報情報を含む北京正内民証書第42029号の公証を提出し、会社概要セクションは「チェーンホームネットワーク、真の本物のリストプラットフォーム! あなたのための80000ブローカー! 北京の中古住宅販売では、80%以上がチェーンホームネットワークを委託しています! 市全体の中古住宅の50%はチェーンホームネットワークから来ていました。 原告は、上記の内容は、被告が事件に関連する関連市場で市場支配権を有すると自認したとみなされるとみなされると主張している。 被告は、上記の証拠の関連性を認めない。

(ii) その他の関連市場要因

1.被告の出家、客の状況

原告は、被告の住宅所有者のアクセス能力、独占能力、管理能力は、他の事業者よりもはるかに優れているため、リストと顧客を制御する能力を有すると主張している。 この主張を支持するために、原告は「2016年北京市在庫住宅市場取引状況」と北京市住宅建設委員会のウェブスクリーンショットを証拠として提出した。 このうち、「2016年北京市在庫住宅市場取引状況」は、2016年の北京市不動産仲介会社の売上高上位3社、被告の一般住宅の売上高は124,102戸、北京愛不動産仲介有限公司の一般住宅の売上高は28051戸、北京麦田不動産仲介有限公司の一般住宅の売上高は9399戸である。 北京市住宅建設委員会のウェブスクリーンショットによると、2015年12月の被告の支店数は1,240件、2016年12月の被告支店数は1,708件、同時期の北京麦田不動産仲介有限公司の支店数は291件でした。 2017年9月の在庫住宅オンライン契約月次統計によると、被告は4595セット、契約セット数は4706、同時期の私の不動産仲介会社は995セット、契約セット数は1033、北京麦田不動産ブローカー株式会社は390セット、契約セット数は511です。

被告は、上記の証拠の真実性、合法性、関連性を認めない。 被告は、不動産ネットワーク、フェニックスネットワーク、その他のニュース記事、北京市住宅建設委員会公式ウェブサイト(2017)、北京長安内経証書第40866号、第40867号、第44527号、第40868号、第40869号の公証書を証拠として提出した。

このうち、第40866号の公証における仙居不動産ネットワークのニュース記事は、「各不動産仲介業者の差別化されていないビジネスモデルは、不動産業者間の紛争の根源であり、一軒家が複数の仲介業者に委託し、1人の顧客が複数の仲介業者に家を探す」と明記している。 第40866号のフェニックス・ネットワーク・ニュース・レポートによると、中山市第1人民裁判所のデータによると、「2010年と2011年に同院が受理した住宅契約事件では、仲介業者が自然人を起訴した割合は約70%で、2012年第1四半期には100%に達した。 「仲介業者が自然人を訴えるケースのかなりの部分は、クライアントの「ジャンプ」です。 「仲介会社は、多くの場合、買い手の悪意のある「ジャンプリスト」の犠牲者です。 上記の内容は、消費者が多くの不動産仲介業者に住宅探しを委託する状況が多かっていることを証明するために使用され、「ジャンプオーダー」の状況、自己取引の状況が発生します。 公証第40867号、第44527号は、2017年10月18日と2017年11月6日現在、北京のいくつかの大手不動産仲介業者の北京のリスト数を示しています:被告24745セット、 26,103セット;北京愛愛不動産仲介有限公司39975セット、42457セット;北京麦田不動産仲介有限公司7885セット、8140セット;中原不動産3419セット、3403セット。 これは、業界の他の競合他社が大量のリスト情報を持ち、互いに重なり合い、買い手が複数の証券会社に1つの家を委託する現象が多かっていることを証明するために使用されます。 2016年12月23日に北京市住宅建設委員会の公式ウェブサイトに掲載された「不動産仲介管理の強化に関する不動産仲介管理の強化に関する不動産仲介管理の強化に関する意見の転送に関する通知」第5条は、「不動産仲介業者は、不動産仲介機関の独占的代理として、不動産を売却または賃貸、購入、または賃貸する」と規定している 、パートナー、ゼネラルマネージャーが保有する株式、または事業を行う他の不動産仲介業者は、取引の反対者から委託を受け入れられません。 上記の内容は、2016年末に北京市住宅建設委員会が独占的なリストを制限する政策を発表し、不動産仲介業者が双方を同時に代理できないことを証明するために使用された。

2. 被告及び関連市場におけるサービス者の財政的及び技術的状況

原告は、被告は、他のオペレータよりもはるかに強力な財政的および技術的な条件を持っています。 この主張を受け、原告は、被告の株主の状況を含む北京市産業商務局(2016年第3版)の被告の産業・商業ファイル、および「不動産辞書」を含む紹介チェーンホームの公式ウェブサイトのスクリーンショットを、事件の証拠として提出した。 被告の産業・商業ファイルによると、被告はバイドゥ、テンセント、ヴァン・コー、ロン・チェンなど多くの企業から投資を受けた。 これは、被告の経済力を証明するために使用されます。 チェーンホームの公式サイトの「不動産辞書」の紹介スクリーンショットは、「チェーンホームネットワークデータセンターは、60人以上の不動産データ管理エンジニアで構成され、1000人以上の長期パートタイムチームと複数のサービスベンダーを管理し、全国で13万人以上のブローカーを調整し、チェーンホームデータ管理システムの枠組みの下で、チェーンホームネットワークのデータ標準化構築を徐々に推進する」と示しています。 これは、被告の技術的な条件が先であることを証明するために使用されます。

被告は、上記の証拠の真実性、合法性、関連性を認めない。 被告は、私の家、家、家、吉屋など、業界の主要な競争相手は、強力な財政的および技術的な強さを持っている、被告の財政条件は、競合他社の成長を妨げることができない、他の潜在的なオペレータは、参入障壁を持っていないと主張しました。 また、首都圏の拡大が加速する中、潜在的な市場参入力も高まっています。 この主張をめくって、被告は、界面網の報道、複数の不動産仲介機関の店舗情報、公式ウェブサイトの概要などを含む(2017)京長安内経証字第40871号、第40872号、第44300号、第40874号、第40875号の公証書、人民網、環球網、房天下網などの報道スクリーンショットを提出した。

このうち、公証第40871号のインターフェースウェブページのスクリーンショットは、「2016年12月末を評価基準日とし、親会社の純資産は7268億9200万元、収益法評価の純資産評価額は65億7千万元、評価付加価値は65億元、付加価値率は8949.49%と高い。 2015年、2016年、2017年第1四半期の収益は、それぞれ48億5000万元、81億5000万元、19億4000万元で、純利益は1億8000万元、3億2000万元、9353億3400万元だった。 「第44,300号の公証によると、「2014年末に新築住宅・電商事業が開始され、現在、全国33都市をカバーし、オンライン販売物件数は80万戸に達し、年間売上高は1000億元を超えました」とし、「上半期の売上高は前年同期比125%増」とし、「2015年は6,000件近い共同物件を建設し、15億2000万元を稼いでいる」と述べた。 「愛屋吉屋は今年3月に上海と北京で中古住宅事業を開始し、ゼロからスタートし、4月には上海で5位、北京では10位にランクインした」とグローバル・ネットワークは伝えた。 しかし、わずか4ヶ月で、愛屋吉屋は10年以上の歴史を持つ多くの伝統的な仲介会社を上回り、北京と上海の第一陣営に座りました。 「チェーンハウスと私が愛した北京の中古住宅市場が北京で市場を打ち出したのとは異なり、北京の中古住宅の電気ディーラーが目立つのに10ヶ月しかかからないです」と、世界のレポートが言いました。 上記の内容は、業界の他の競合他社が私の家を愛し、部屋が強い財政条件を持っていることを証明するために使用されます。

公証第44300号の「天下」のスクリーンショットによると、「部屋は1日平均600万人の独立訪問者を持っている。 現在までに、APPの累積インストール数は1億8000万人、登録ユーザー数は8000万人、ブローカー、ホームデザイナー、その他のBエンドユーザーは450万人です。 2016年第3四半期には、APPアクティブユーザー数、起動回数、使用時に他の不動産APPを上回ります。 「2016年上半期、愛屋吉屋は独自の開発モデルを模索してきたが、最近、不動産等価線地図、地図を通じて各地域のリアルタイム住宅価格の表示、ビデオ視聴など、いくつかの革新的な製品をリリースした」と人民網の報道のスクリーンショットは述べた。 「これは、業界の主要な競合他社が強力な技術力を持っていることを証明するために使用されます。

公証第40874号の首都の窓のスクリーンショットには、「北京を中心に、半径50~70km以内の1時間の交通サークルが4年以内に完成し、7つの国家高速放射線が同時に建設され、今後4年間で毎年新しい道路が開通する」と明記されています。 2020年までに、北京と天津の1億人以上の人口が徐々に1時間の交通圏に進出し、「交通統合、産業シナジー開発、生態環境保護、公共サービス統合などから北京-天津-上海統合を実現し、「新首都経済圏」を構築し、首都圏の拡大が加速するにつれ、潜在的な市場参入力が高まると証明する。

また、中華人民共和国建設省の都市不動産仲介サービス管理規定第11条は、「不動産仲介サービス機関の設立は、(1)独自の名称及び組織を有すること、(2)一定のサービス場所を有すること、(3)所定の量の財産及び資金を有すること、(4)不動産コンサルティング業務に従事する者のうち、不動産及び関連職業の中等度以上の資格を有する者、及び初級以上の専門技術職の職員が総人口の50%以上を占めるものとする。 所定の数の不動産鑑定士が必要で、不動産仲介業務に従事する場合、所定の数の不動産業者が必要です。 中央政府直轄の地方、自治区、または地方自治体間で不動産評価業務に従事する機関は、その事業が行なう地方または自治区の人民政府の建設管理部門、または中央政府直轄の自治体の人民政府の不動産管理部門に記録を提出しなければならない。

北京市住宅・都市・農村建設委員会のウェブサイトによると、不動産仲介業者の初期ファイリング要件には、少なくとも1人の不動産業者を含む4人以上の不動産業者が含まれる。 処理機関は、地区と郡の建設委員会であり、その範囲に関する規定はありません。

原告は、上記の証拠の真実性、合法性、関連性を認めるが、証明の目的を支持しない。

3. 被告が実際の事業活動において他の競争上の制約に直面した場合

被告は、アリ、Jingdong、その他のインターネット企業が不動産仲介サービス産業に国境を越えて参入し、市場内の伝統的な事業者に新たな課題をもたらし、共産住宅、賃貸・販売権、賃貸住宅などの住宅政策がストックハウス取引に影響を与え、ストックハウス取引に依存する仲介サービスに効果的な競争制約をもたらすと主張している。 この主張を受け、被告は、北京市政府ウェブサイト、証券タイムズ、フェニックス金融経済、金融業界のウェブサイト(2017年)の北京長安内経証書第44301号の公証書を証拠として提出した。

「Jingdongは北京の住宅賃貸市場をサポートするプラットフォームとなり、正式に住宅賃貸市場に参入する」と、中国証券網のスクリーンショットが報じた。 「不動産分野に進出した後、京東は新築住宅から始め、今後は中古住宅、賃貸住宅、文旅不動産、海外不動産などの事業を拡大します。 フェニックス・テクノロジー・ニュースは、新築住宅販売において、Jingdongは「アリババ・レイアウト不動産事業は何年も前からオンライン・住宅購入の親経験を構築する」とし、「タオバオ・プロパティは全国2,800都市をカバーし、毎日300万件の不動産情報公開量をカバーし、5000万人の高品質でアクティブなユーザーを持つ」と述べた。 上記の内容は、アリ、Jingdong、その他のインターネット産業企業が国境を越えて業界に参入し、被告に競争上の制約を形成する証拠です。

フェニックス・ネットワーク・レポートのスクリーンショットによると、「4月、北京市は「北京市2017-2021年・2017年住宅用地供給計画」と「北京市2017年国有建設用地供給計画」を公表し、今後5年間で賃貸住宅制度を整備する。 金融ネットワークレポートのスクリーンショットは、「共有財産権住宅は、財産権の住宅に属し、定住、入学、一般商業住宅との差異はなく、公共サービスの平等化により、家族が共有財産権住宅を購入する心配を解決する」と示しています。 フェニックス・ファイナンシャル・ニュースは、「7月17日、広州市は、条件を満たすテナントの子どもを義務教育学校に通うなど、賃貸・購入の権利を保護する16の支援措置(以下、16条)を公表した。 上記の内容は、共産住宅、賃貸・販売権、賃貸住宅の定住などの政策が、ストックハウス取引に影響を与え、ストックハウス取引に依存する仲介サービスに効果的な競争制約をもたらすことを証明するために使用されます

原告は、上記の証拠の真実性、合法性、関連性を認め、その証明の目的を認めないが、関連する反論証拠を提出しなかった。

V. 被告の虐待の申し立てに関する情報

(1) 不動産仲介サービス及びサービス保証業の価格設定について

原告は、被告が市場調整価格の導入直後に大幅な価格上昇を主張し、2.2%の住宅サービス料金を過度に高く、正当な理由なく採用した。 関連市場では、主要事業者の価格と料金パターンは同じであり、価格は他の事業者よりも高い。 したがって、原告の2.2%の住宅サービス料は不公平で高い価格です。 この主張を支持するために、原告は2011年8月29日に北京市発展改革委員会が発行した「市住宅売買仲介サービス料金の引き下げに関する通知」を提出し、チェーンホームサービス料金表の内容を含む(2017)京長安内経証書第44109号の公証書を提出し、愛屋吉屋、天下手数料の内容を含む中国ネット、環球網、房天下公網の関連報告などを証明した。

このうち、北京市発展改革委員会が2011年8月29日に発行した「市住宅売買仲介サービス料の引き下げに関する通知」では、同市の住宅売買仲介サービス料を0.5%引き下げ、取引価格総額500万元以下を2%以下と定めている。 この規定は2015年11月10日に北京市発展改革委員会によって廃止された。 公証第44109号のチェーンホームサービス料金表は、住宅取引の総価格の2.2%、保証サービス料(回収サービス会社)が住宅取引の総価格の0.5%で請求し、この手数料が請求される。 サービス会社によって収集され、「住宅取引保証サービス契約」の本体は、サービス会社と顧客、所有者、評価手数料(評価会社に代わるもの)600元/注文を代行し、リース仲介サービス仲介手数料は、サービス料として1ヶ月の賃貸基準の手数料を一度に請求します。 「3月10日、賃貸住宅事業に力を入れ続け、中古住宅販売事業に参入すると発表し、手数料は1%にとどまった」と、中国ネットニュースが報じた。 "。 「北京の中古住宅の電子ディーラーの担当者によると、住宅購入者は、住宅購入者が住宅購入コストを大幅に節約できるという明らかな効果を持つ平均の5分の1未満に過ぎず、合計で0.5%しか受け取らず、住宅購入者に大幅なコスト削減効果があります。 "

被告は、上記の証拠の真実性と合法性を認め、関連性を認めない。 被告は、被告のレートは、政府の価格と比較して変化し、市場の自発的な調整の結果であり、2.2%の住宅サービスレートは、市場で一般的に使用されているレートであると主張しました。 被告のレートは、その優れたサービスから派生し、入力の高コストを反映し、正当化され、2.2%の住宅サービス料は不公平で高い価格ではありません。 この主張を支持するために、被告は吉屋網、中証網、房天下網の報道、公証電話相談の内容を含む(2017)京長安内経証字第40878号、第44210号、第442号を提出した。 公証第15号、第44216号、被告の内部関連制度は、被告の会社のイントリーブ統計の2013-2016年チェーンホーム北京採用トレーニング費用を規定し、被告の会社や他の事業者のサービスに関する一部のウェブサイトの評価を含む(2017) 京長安内経証字第40879号、第44550号の公証証拠を事件証拠として用いた。

このうち、第40878号公証中公証中吉屋網の報道によると、「現在の住宅仲介業者には、チェーンハウス、愛我家、中原不動産、麦畑不動産、尊不動産、中大ヘンジなど、2.7%の仲介手数料が請求されている」と報告されています。 中古住宅サービス料の7%は「ルール」であり、ほとんどの仲介業者は利益化を追求するために積極的な「割引」現象をほとんど見ない。 常連客は、ある程度の譲歩を申請することができますが、それほど強力ではありません」と、電話相談小麦畑の仲介手数料は、取引価格2.2%の仲介手数料、取引リスク保証料の0.5%の取引価格です。 公証書第44210号、44215号、44216号の公証電話の録音内容は、私の家、小麦畑、中原が住宅取引価格の2.2%を住宅サービス料金として採用していることを示しています。 これは、2.2%の住宅サービスレートが、このケースの不動産仲介市場で一般的に使用されているレートであることを証明するために使用されます。

被告が提出した内部発行の「チェーンハウス不動産SEリスト管理規定の改正に関する通知」、「チェーンハウス不動産の赤と黄色のライン管理規定3.0」、「運用コンプライアンス基準と罰則の再強調に関する重要な通知 - 20170407版」は、所有者データの取得と入力、所有者データの表示と変更、ブローカーの行動規範などを規制しています。 被告のイントグラフの2013-2016年のチェーンホーム北京採用トレーニングコストは、2013年から2016年の間に1000万人以上の従業員トレーニングコストを投資していたと述べています。 公証第40879号のSohu.comの報告書は、「チェーンホームの安心サービスは、オムニチャネルの真の住宅供給、署名前の封印損失の事前前払い、不動産の延滞損失の事前前払い、取引の不払いの代理店手数料、住宅スクリーニングの最高元価格回収、住宅漏水保証補償、税額控除額補償、苦情24時間など11のコミットメント内容を含み、累積保証額は6億元を超えました。 「これは、サービス品質、ブローカー管理、トレーニングの改善に多額の投資を行っていることを証明するために使用され、被告のレート価格は、その優れたサービスから派生し、正当化されます。

原告は、上記の証拠の真実性、合法性、関連性を認めない。

(2) 不動産仲介業者とサービス保証機関が、複数の保護サービスを提供する場合

原告は、被告との住宅サービス契約の締結において、被告は、選択権のない取引保証サービス契約に署名するよう原告に要求し、その行為は業界の慣行と相容れないものであり、他の正当な理由もなく、タイアップ行為であり、ストック住宅ローンサービス市場における競争の排除と制限をもたらすと主張している。 この主張を支持するため、原告は、被告の仲介率のスクリーンショットを含む(2017年)北京側正内民証書第42029号の公証書、都市・農村建設省などの部門「不動産仲介管理の強化に関する不動産仲介管理の強化に関する意見」、北京市住宅建設委員会、開発改革委員会、その他の部門から、不動産仲介管理の強化に関する業界の健全な発展に関する意見の通知を提出した。 (2017) 津01民末2428号の民事判決、事件に関する「住宅サービス契約」のコピーなどが証拠として挙げられる。

このうち、公証第42029号の被告の公式サイトによると、「こんにちは、北京チェーンの仲介手数料は、現在、取引価格の2.7%(2.2%は仲介手数料、0.5%は保護サービス料)です。 都市・農村建設省等「不動産仲介管理の強化に関する不動産仲介管理の強化に関する意見」第1条第4項は、「不動産仲介サービス料は、サービス内容、サービスコスト、サービス品質及び市場需給状況に応じて、当事者が協議して決定する」と定めている。 仲介業者は、中華人民共和国価格法、商品・サービスの価格表示に関する規定、商業用住宅の販売価格に関する規定、その他の法律や規制を厳守し、すべてのサービス項目、サービス内容、請求方法、料金を事業場の目立つ場所に表示し、各サービスは個別に価格を設定する必要があります。 財産権の譲渡、ローン、その他のサービスの提供は、委託者が自発的に選択し、不動産仲介サービス契約で合意しなければならない。 仲介業者は、中華人民共和国価格法および中華人民共和国独占禁止法に基づく価格違反を犯してはならない。 「上記は、被告が取引保証サービスの購入を強制し、買い手と売り手が独自のフォローアップ手続きを行う権利を剥奪したり、他の機関を通じてローンサービスや資金管理サービスを取得するオプションを奪われたことを証明するために使用され、対応する規定に違反しています。

(2017) 天津チェーンは、(2017年)津01民末第2428号の民事判決において、取引間サービスおよび取引保証サービスの提供者であり、この判決で特定された事実は、取引が資金管理サービスの存在とコミッショナーのエスコートサービスの存在下でデフォルトのままであることを証明している。 上記は、取引保証サービスが住宅売買取引に必要なサービスではないことを証明するために使用されます。

「北京銀行が10元ローンを組むごとに、4.6元がチェーンの援助によって処理されている」と、住宅サービス契約の裏側広告が示している。 これは、被告が訴訟を起き、住宅ローンサービス市場をストックし、競争を排除し、制限する効果を与えるという証拠です。

被告または第三者は、上記の証拠の真実性、合法性を認めるが、関連性を認めない。 被告と第三者は、関連する市場では、複数の企業が複数の取引保証サービスコンテンツを共同で販売している、と主張している。 第三者は、取引効率を向上させ、当事者の取引の安全性を確保し、被告と第三者ののれんを保護するために、正当な理由を持つ13の取引保証サービスを提供しています。 被告は、第三者と協力して、市場競争を著しく排除または制限するのではなく、消費者福祉を向上させ、競争を促進する効果を有する。

上記の主張を中心に、被告と第三者は、国家図書館の文書複製証明書を提出し、「顧客のニーズは、不動産取引保証サービス産業を産み出す」というタイトルの知網論文、南東ネットワークページ、私のホームシステムのウェブサイト、Weijia Agjieの公式ウェブサイトのスクリーンショットと公証電話(2017)、北京長安内経証書第44489号、44552号、44490公証を証拠として提出した。

このうち、公証番号44489の公証電話の録音は、「私は13の取引保証サービスを提供するために私の家族を愛しています」と「私は取引保証サービス料として契約価格の0.5%を請求し、取引保証サービスの項目は分割できません」と示しています。 「あなたが家を購入し、あなたの取引の安全性を確保するために、現在の会社は、資本規制サービスを開始するために最善を尽くします」と、McTianのウェブサイトが言いました。 上記の内容は、このケースの被告を含む、私は私の家や他の不動産仲介会社の協力第三者が同時に複数の取引保証サービスを提供することを愛することを証明するために使用されます。 「顧客需要が不動産取引保証サービス産業を生み出す」と題する知網論文は、「21世紀の不動産に代表される多くのブランド不動産総合サービス業者は、中国住宅協会と中国住宅協会の指導の下、保護サービス分野で独自の探査を開始し、不動産サービスシステムを改善するための一連のアイデアを提案している」と述べた。 公証第44552号の住宅天下ウェブページのスクリーンショットは、「住宅天下総合保証サービスには、(1)凶屋保護サービス(2)放射線住宅保証サービス(3)封印住宅保証サービス(4)不動産保証サービス(5)住宅漏水保護サービス」が含まれていることを示している。 上記は、住宅仲介業者が独自の名前で複数の取引保証サービスを直接提供する状況も証明するために使用されます。 また、被告が提出したヤン・ユンシア、王政住宅売買契約紛争事件((2017年)京01民再56号)、北京麦田不動産仲介有限公司、Xiao Wei、その他の住宅売買契約紛争事件((2017年)京01民末4955号)などの判決は、私が家族を愛し、同時に多くの取引保証サービスを提供していることを証明した。

公証番号44489、44490の公証電話の録音されたテキストセクションは、2.2%の仲介手数料に加えて、0.5%のレートでWeijia Agjieの取引保証サービスを提出する必要があります。 「北京Weijia Agjie投資保証有限公司(以下「Weijia Agjie」)と北京愛愛不動産仲介有限公司(「私は私の家を愛する」)は、緩い協力関係であり、私の家族を愛し、私の家が住宅の義務を完了した後、顧客のニーズに応じて、Weijia Agjieは、顧客の注文を受け入れ、顧客の住宅売買取引のフォローアップサービスを提供します。 Weijia Agjieは、私の家族と顧客との間の権利と義務は、すべての関係者が署名した「取引保証サービス契約」によって決定され、契約上の合意の深化サービスを提供することを意図していますが、契約の履行結果を保証するサービスコンテンツは含みいません。 その協力モデルと料金の徴収は、チェーン会社、Citic Citicと類似しています。

原告は、上記の証拠の真実性、合法性を認めるが、関連性を認めない。

( 3 ) 住宅取引の請求書の発行に関する状況

原告は、被告が住宅の入出金後に請求書を発行するのは、取引時に他の不合理な条件を課す行為であると主張している。 しかし、原告は証拠を提出しなかった。

被告と第三者は、消費者に住宅サービスを提供するための前提条件として請求書を提供しなかったと主張し、口座を越えた後に請求書を発行する正当な理由があり、法律に準拠し、「他の不合理な取引条件の追加」ではないと主張しました。 この主張を受け、被告は(2017年)京長安内経証書第40881号の公証書を提出し、チェーンホームネットワークの公開情報とチェーンホームネットワークQ&Aセクション情報を示した。 「チェーンハウスの10の心の安らぎの約束の1つは、「取引は代理店手数料(リース、販売)を返金しない」とし、「最終的に手続きに失敗し、チェーンハウスは代理店手数料の全額を返金する」です。 チェーンホームのQ&Aセクションで消費者が提案した「中古住宅の取引請求書はありますか? 2017年6月15日、ブローカーのXu Xi(住宅購入が得意で、取引が得意)は、「中古住宅の購入には請求書(住宅購入請求書、税金請求書、代理店手数料請求書を含む)があります」と回答しました。 2016年6月28日、ブローカーのLiu Jinlu(取引が得意で、ローンが得意)は、「仲介手数料の請求書は、その時点で小さなチケットを発行し、1営業日で領収書を発行します」と答えました。 口座振込は、アプリケーション請求書を完了します。

原告は、上記の証拠の真実性、合法性を認めるが、関連性を認めない。

6. ワン・リンリンが合理的な支出を主張した状況について

2017年3月31日、北京不動産仲介業協会はワン・リンリンに請求書を発行し、商品名は教材費で、価格税は合計5,000元でした。

2017年3月22日、北京市公証人事務所はワン・リンリンに請求書を発行し、商品名は公証料で、価格税は合計2000元です。

当院は、次の見解を示しています。

独占禁止法の直接的な目的は、公正な競争の市場秩序を規制することです。 中国の独占禁止法第6条は、市場支配権を有する事業者は、競争を制限するために市場支配権を乱用してはならないと定めている。 市場主体が市場支配権を持っているかどうか、また、乱用が存在するかどうかの判断は、法的問題と経済問題の両方である。

裁判所は、市場主体が市場支配権を乱用するかどうかを判断することは、独占禁止法分析の基本的な枠組みに従う必要があると考えている:第一に、関連する商品と地域市場は、苦情を申し立てた行為の潜在的な競争的影響を分析する。 第2に、市場主体が定義された関連市場において、単一の主題の市場支配権を有するかどうかである。 第3に、起訴された行為が市場支配の乱用を構成するかどうかである。 第四に、虐待を構成する場合、どのように規制するか。

この場合、当事者の主張と組み合わせ、裁判所は、ケース分析フレームワークと主な紛争の焦点は、次のように決定されるべきであると考えています:第一に、このケースの関連市場をどのように定義するか。 第2に、被告は、この場合には、関連する市場で市場支配権を持っているかどうか。 第3に、被告が取引価格の2.2%の割合でサービス料を徴収する行為が、不当に高い価格で製品を販売するかどうかである。 第四に、被告は、原告に住宅仲介サービスを提供する過程で、住宅取引保証サービスをタイアップする行為を持っている。 上記のタイアップ行為が存在する場合、業界の慣行に準拠しているか、または他の正当な理由がある場合。 第5に、この場合の取引保証サービスにおいて、13のサービスを個別に価格設定したり、契約者にオプションを与えなかったりする行為が、タイアップ行為であるかどうか、13の取引保証サービスが業界の慣行と一致しているかどうか、または他の合理的な理由を提供する。 第7に、被告が取引の完了時に請求書を発行することは、取引時に他の不合理な取引条件を追加するかどうかを構成する。 第8に、被告が住宅サービス契約と取引保証サービス契約を締結することを求める行為が、住宅ローンサービス市場の在庫を除外し、競争を制限する効果をもたらすかどうかである。 第9に、被告の行為が独占禁止法における乱用行為を構成する場合、その責任をどのように引き受けるか。

この場合の関連市場の定義

(1) 関連する市場定義の手順と方法

競争行為は、特定の市場内で発生し、関連する市場を定義することは、オペレータが競争する市場の範囲を明確にすることです。 関連する市場を科学的かつ合理的に定義することは、競合他社と潜在的な競争相手を特定し、事業者の市場シェアと市場集中を判断し、事業者の市場地位を特定し、市場競争に対する事業者の行動の影響を分析し、事業者の行為が違法であるかどうかを判断し、法律に違反した場合の法的責任を判断する上で重要な役割を果たします。

1. 本件に関連する市場定義のステップ

関連市場とは、特定の商品やサービスについて一定期間競争する事業者の商品範囲と地理的範囲を指し、独占禁止法施行の実践において、通常、関連する商品(またはサービス)市場(以下、関連サービス市場)および関連する地理的市場を定義する必要があります。 関連する時間市場を個別に定義しない場合でも、時間要因は、関連するサービス市場および関連する地理的市場の定義において重要な考慮事項です。 したがって、このケースでは、2016年の不動産仲介サービスに関連するサービス市場および関連する地理的市場を定義する必要があります。

2.関連する市場特性と定義方法

関連する市場の定義は相対的であり、関連する市場範囲が十分に小さく定義されている場合、各事業者は特定の市場範囲において独占者であり、逆に、市場範囲が大きすぎると、各事業者が市場支配権を持たない可能性がある。 したがって、関連する市場を定義するために採用される基準は非常に重要です。 国務院の独占禁止委員会の関連市場定義に関するガイドライン(以下、市場定義ガイドライン)は、関連する市場を定義する方法はユニークではなく、需要代替分析を行い、必要に応じて供給代替分析を行うことができると指摘した。 事業者の競争の市場範囲が容易に決定できない場合、関連する市場は、仮定された独占テスト(SSNIPテストとも呼ぶ)の分析線に従って定義することができます。

この場合の市場定義方法の選択は、不動産仲介サービス産業に関連する市場特性が市場定義に与える影響を十分に考慮する必要があります。

(1)二国間市場特性の影響 第1に、一方の住宅市場と他方の住宅購入市場の存在に基づいて、市場シェアを計算するために関連する市場データを選択する際に、計算の重複を避ける可能性。 第2に、不動産仲介サービスプロバイダーは、住宅購入者にのみサービス料を請求します。 仲介業者のサービス料が上昇すると、住宅購入者がシフトし、売り手がサービスプロバイダーを選択する可能性が低い。 これにより、仮定の独占テストの適用が複雑になる可能性があります。 第三に、不動産仲介サービスの両端の顧客基盤は、マルチホーム特性、すなわち、通常、複数のブローカーに同じ不動産を販売するために委託し、1人のバイヤーは、同時に複数のブローカーに家を買うことを委託します。 仲介業者の住宅購入者の縮小は、リストの減少に直つながらない。 したがって、両端に有意な間接ネットワーク効果はありそうにない、需要代替分析や供給代替分析などの従来の分析方法には適用可能なスペースがあります。

(2)関連するインターネット産業が不動産仲介サービス市場に参入する影響。 第1に、多くの従来の不動産仲介サービスプロバイダーは、Webプラットフォームを通じて情報を収集し、公開するウェブサイトを構築し、情報収集と公開の効率を向上させ、地理的および時間的制約を打破します。 第2に、市場情報の非対称性を低減し、住宅市場情報をより透明にし、消費者のユーザーエクスペリエンスを向上させる。 第三に、ブローカーのオフィスモードを変更し、複数の店舗情報共有を実現し、従業員が協力して作業することができます。 第4に、インターネット企業と従来の住宅仲介サービスプロバイダーとの競争が激化し、従来の手数料比率が打撃を受け、コア競争力が情報指向からサービス指向に徐々に変化しています。

(3)不動産仲介サービス市場のオフラインとオンラインの共存パターンの影響。 第1に、オフラインとオフラインの同時存在により、サービスの範囲が拡大し、既存のオフラインサービスの市場境界がより曖昧になる可能性があります。 第2に、一定期間のオンライン機能の制限に基づいて、従来の不動産仲介サービスプロバイダーの事業開発は、従来の市場要因の影響を受け続けます。 第3に、オンライン機能の支援により、不動産仲介サービスプロバイダーの地域投資コストの低下と市場収益の増加により、サービス拡大の可能性が高まります。

要約すると、当院は、本件において、ケースに関連する最小サービスおよび最小地域を対象サービスおよび対象地域とし、それぞれ需要代替および供給代替の観点から、対象サービスまたは対象地域に密接な代替を構成する他のサービスまたは地域が存在するかどうかを分析することができる。 具体的には、原告が主張する関連サービス市場と地域市場、すなわち2016年北京市6区のストック住宅売買仲介サービス市場を出発点市場とし、ケースの事実と利用可能な関連データを組み合わせて、需要代替と供給代替の観点から、他のストック住宅仲介サービスおよびストック住宅仲介サービス、在庫賃貸仲介サービス、新築住宅販売、賃貸仲介サービス、 在庫住宅の自己取引と在庫住宅売買仲介サービスは、関連するサービス市場に属しています。 第2に、需要代替と供給代替の観点から、関連する地域市場が北京市6区以外の関連地域を含むかどうかを分析する。

(2) 本件に関連する地理的市場の定義

関連する地理的市場とは、需要家が、より緊密な代替関係を持つ商品やサービスにアクセスできる地理的領域であり、これらの地理的領域において強い競争関係を示し、事業者として競争できる地理的範囲である。 このケースの不動産仲介サービスの市場範囲の大きさは、主に不動産仲介サービスの地理的置換の程度に依存します。 裁判所は、市場定義ガイドの第9条に従って、需要代替と供給代替の観点から、このケースの地理的市場を定義する際に、以下の関連要因を考慮する必要があると考えています:まず、ほとんどの需要者は、不動産仲介サービスの実際の領域を選択します。 第2に、不動産仲介サービス料金の違いの影響です。 第三に、市場の主要な不動産仲介サービスプロバイダーの店舗分布です。 第4に、地域市場に対する電子不動産仲介サービスプロバイダーのオンラインサービスの影響です。 第5に、主要な不動産仲介サービスプロバイダーが支店を持つ地域に代替サービスの可能性があるかどうかです。

上記の考慮事項に基づいて、当院は、本件の地理的市場定義における関連要因の影響を以下のように分析する。

1.北京の都市機能の位置調整、都市統合の加速、消費者の住宅選択への影響

第1に、産業開発、教育資源配分、医療サービスレベル、交通・生活利便性などの分野で、北京市周辺の都市と都市部の統合が加速している。 第2に、政策主導型であり、中心市街地の人口は徐々に北京市に近い地域に疎外されている。 上記の説明は、住宅購入者にとって、仕事と生活の包括的なサポートの完成に伴い、北京市の近くの地域は、中央都市と同様に重要な選択になりつつあるので、不動産仲介サービスの選択範囲も変化します。

2.不動産仲介サービスプロバイダーのサービス価格設定が市場に与える影響。

事件の証拠は、2015年11月に市場価格が導入されて以来、被告や私の家を含む主要な不動産仲介サービスプロバイダーのサービスレートは、基本的に2.2%(仲介サービス料)+0.5%(取引保証料)の上下の範囲にとどまっているという証拠です。 そして、住宅、愛屋吉屋、その他の電子ブローカーの不動産仲介サービスプロバイダーは、低サービスレートで市場に参入し、伝統的な手数料の割合が挑戦されています。 これは、有料の住宅購入者がサービスの選択に直接影響し、また、住宅販売者のサービス選択に不確実な影響を与えます。

3. 主要な不動産仲介サービスプロバイダーの店舗分布が関連サービス地域に与える影響

被告は、中央都市6区で事業を営むほか、ミユン、ヤンチン、懐柔、平谷以外の地域に支店を持ち、統合サービスを提供している。 私は、私の家、小麦畑、中原、その他のビジネスエリアを愛し、また、中央都市6地区といくつかの都市近くのエリアをカバーしています。 これは、市内の主要な不動産仲介サービスプロバイダーが、中央都市6地区を超えて地理的範囲にサービスを提供していることを示しています。

4.不動産仲介サービスプロバイダーのオンラインサービスが市場に与える影響

Jingdong、アリ、その他のインターネット企業は、住宅賃貸サービス市場に参入するために、その強力なプラットフォームリソースに依存しています。 住宅天下、愛屋吉屋などは、低サービス料金で市場に参入し、独自のモデルを探索し、愛屋吉屋は、市内全域で不動産仲介サービスを拡大するために、オンライン住宅およびその他のサービス支援ツールを導入しました。

5. 主要な不動産仲介業者が支店を持つ地域は、サービスの代替の可能性を持っています

インターネット+の影響に基づいて、不動産仲介サービスの伝統的な方法は、オフラインからオンラインに標準となっています。 不動産仲介サービスは、従来のオンライン要因によって弱まり、オンラインサービス機能が増加し、関連する地理的境界がぼやけています。 事件の証拠は、被告を含む主要なサービスプロバイダーが、支店のない地域でサービスを提供する可能性を示しています。 同時に、都市郊外の地域住宅仲介業務を営むサービス客は、都市6区の仲介業務に転換することも可能であり、関連する地域市場の代替的考慮事項に組み込まれる必要がある。

要約すると、この裁判所は、このケースの関連する地理的市場は、北京のすべての地域がより合理的であると定義されるべきであると考えています。 原告は、北京市を都市6区、近郊、郊外に分け、都市6区と他の地域との状況が異なるため、サービス代替案は存在せず、独占禁止経済分析の判断にそぐわないと主張し、当院は認めない。

(3) 本件に関連するサービス市場の定義

関連するサービス市場とは、サービスの特性、目的、価格などの要因に基づいて、需要家が緊密な代替関係を持っていると考えるサービスのグループまたはカテゴリで構成される市場を指します。 これらのサービスは、強い競争関係を示し、オペレータとして競争することができます。 不動産仲介サービスの市場範囲の大きさは、主に市内の異なる不動産仲介サービスの代替レベルに依存します。 市場定義ガイドの第8条によると、このケースで定義される不動産仲介サービスの市場範囲は、需要代替と供給代替の両方の側面から、業界の市場要素と組み合わせた分析的検討を行う必要があります。

本件は、本件におけるサービス市場紛争の焦点に関する原被告及び第三者の内容が一致しており、それぞれの分析において矛盾するが、本件の分析判断に影響を与えないことになる。

1.ストックハウス賃貸仲介サービスとストックハウス売買仲介サービスの代替分析

市場定義ガイドの第6条は、供給代替は、他の事業者が生産施設を改造する入力、リスク、ターゲット市場への参入時間などの要因に基づいて、オペレータの視点から異なる商品間の代替の程度を決定することを規定しています。 サービス市場では、関連するオペレータが異なるサービスに簡単に移動できる場合、その異なるサービスは供給の代替手段を構成する可能性があります。 この事件の証拠は、被告を含む市の主要な不動産仲介サービスプロバイダーが、株式賃貸仲介サービスだけでなく、在庫住宅売買仲介サービスなどの他のサービスも提供することを示しています。 これは、ストック・ハウス・リース・ブローカー・プロバイダーがビジネスモデルを変更することで、より少ない入力と比較的低いリスクで、比較的短い期間でストック・ハウス・ブローカー・サービス市場に参入し、2つのサービス間の供給代替を構成する可能性を示唆しています。 この場合、原告は、代替品の供給は、異なる不動産仲介サービスプロバイダーがもともと異なる商品を提供し、この場合、異なるサービスプロバイダーが両方のサービスを提供することを前提とし、したがって、供給代替を構成することは不可能であると考えました。 当院は,このような分析判断は供給代替の本義と相容れないと判断し,本院の主張を支持しない。

2. 新築住宅の売買・賃貸サービスを提供する仲介サービスは、ストックハウスの売買仲介サービスに大きな代替手段を提供できるかどうか

この問題について、原告は、新築住宅売買仲介サービスとストックハウス売買仲介サービスが代替案を構成するかどうかのみを分析し、新築住宅賃貸仲介サービスと在庫住宅売買仲介サービスとの間の分析は行いなされていない。 当院は、在庫住宅売買仲介サービスとの併用が代替案となるかどうかの分析を行うべきだと考えている。 このケースの関連証拠は、業界アクセスの面では、新築住宅仲介サービスおよびストックハウス仲介サービスに従事する関係者の資格要件に違いは存在しない。 原告は、新築住宅の売買・賃貸サービスを提供する不動産仲介サービスプロバイダーが、在庫住宅仲介サービスプロバイダーに容易に移行できるが、2つのサービス間の供給代替を構成することは認めない。 その見解では、新築住宅売買仲介サービスプロバイダーは、在庫住宅売買仲介サービスを提供するために、ビジネスモデルを変革し、投資が大きく、リスクが高く、即時性がないが、関連する証拠を提供していない。 したがって、原告の主張は、この裁判所によって受け入れされません。 要約すると、当院は、新築住宅の売買・賃貸のための不動産仲介サービスは、ストックハウスの売買仲介サービスに重要な供給代替手段を提供すると考えています。

3. ストックルームの非ストック住宅仲介サービスとストック住宅仲介サービスに代替の可能性があるかどうか

ストックハウスとは、住宅所有権の譲渡登録により所有権を取得した住宅のことであり、計画用途に応じて、ストックハウスはストック住宅(手頃な価格の住宅、一般住宅、ヴィラアパートを含む)、商業オフィスビル、工業プラントなどに分けることができる。 このケースの関連証拠は、関連するブローカーと不動産仲介サービスプロバイダーが、他のストックハウス仲介サービスとの適格性要件に違いがないことを示しています。 また、ストックルームの非ストック住宅仲介サービスも含まれます。 以上は、ストックルーム内の他のストックルーム仲介サービスが、ストックハウス仲介サービスに代替供給を提供する可能性があることを示している。 原告は、ストック・ハウジング・ブローカー・サービスと非ストック・ハウジング・ブローカー・サービスは、需要の代替を構成せず、代替分析の基礎を提供する提案も存在せず、事実と法的分析が欠如していると主張し、当院は受け入れられなかった。

4.ストックハウスの売買は、独自の取引を行い、株式の売買仲介サービスに代替の可能性があるかどうか

在庫住宅の自己売買取引とは、在庫住宅の買い手と売り手が自分で住宅移転登録を行い、買い手が家の所有権を取得し、その家を所有する行為を指します。 このケースの証拠は、関連する政策レベルで、業界当局は、自己取引を奨励し、自己取引のための多くのガイダンスと利便性を提供し、自己取引の実現可能性の観点から、トレーダーは、リスト情報を取得し、住宅取引手続きを処理し、特定の取引保証を得るなど、現実的な実現可能性を有することを示しています。 証明の練習の自己取引は特性の仲介サービスによって取り引きの代わりになった。 この問題について、原告は、実際には、非プロの不動産仲介業者を通じて取引することは困難であり、自己取引の成功率は低いと主張しているが、それを立証する証拠は提供していない。 また、自己取引には事業者が存在せず、関連する不動産仲介サービスも存在しないため、自己取引は関連市場に組み込まれるべきではないと考えています。 当院は、在庫住宅の自己取引の検討は、住宅の買い手と売り手の消費者需要を満たすことができるかどうか、また、在庫住宅の売買仲介サービスに競争的な影響を与えるかどうかに焦点を当ててください。 要約すると、当院は、在庫住宅の自己取引モードは、在庫住宅の売買仲介サービスに代わる需要があると考えています。

総合的に分析すると、当院は、本件における関連サービス市場の範囲は、新築住宅、在庫住宅の売買、賃貸仲介サービス、株式住宅の売買の自己取引に位置付ける必要があると考えている。

第二に、被告は、関連する市場で市場支配権を持っているかどうか

( 1 ) 基本的な分析思考

独占禁止法第17条は、この法律でいう「市場支配的地位」とは、事業者が、関連する市場における商品価格、数量、その他の取引条件をコントロールできる市場状況を有し、又は他の事業者が関連市場へのアクセスを妨げる市場地位を有することをいう。 一般に、市場支配的な企業は、競争に縛られているため、競合他社や相手方を気にすることなく、自由に価格を設定したり、他のビジネス上の意思決定を自由に行うことができます。 独占禁止法第18条および第19条は、市場シェアを主とし、他の市場要因を考慮に入れた市場支配の認定基準を定めている。 この基準をこのケースに具体的に適用する方法は、2016年の不動産仲介サービス市場の発展に基づいて、関連する市場特性を十分に考慮し、具体的には、被告の市場シェアと関連市場競争を総合的に検討し、第二に、被告が関連市場で物件や顧客を制御する能力を有するかどうかを調べる。 同時に、市場の競合他社との比較分析を行い、第4に、潜在的な競合他社が関連市場に参入することの容易さ、第5に、被告の競合他社と取引相手が依存する程度を調べる。

上記の要素分析では、関連する市場での市場シェアが重要な参照指標であるが、唯一の指標ではなく、被告の市場支配を決定するだけではできないことも明らかにすべきである。 第2に、市場シェアの大きさは相対的であり、他の関連する市場要因と組み合わせた判断は、必ずしも高い市場シェアではなく、支配的な位置を有する。 第3に、中国の独占禁止法第18条は、民法の意味における推定とは異なり、主題の市場シェアに基づいて市場支配を推定し、事業者は市場支配の推定に反論する権利を有し、関連する証拠を用い、市場支配の推定を覆す権利を有すると規定している。 第4に、このケースで特定された市場シェアは、最終的な結論に達する前に、関連する市場の他の要因と組み合わせた包括的な判断を受け入れたい。

(2) 被告の市場シェア及び関連市場の集中度

市場シェアは、通常、特定の期間における特定の商品の販売、販売数量、およびその他の指標が関連市場で占める割合を指します。 市場シェアの大きさは、通常、関連する市場でのオペレータの市場力の強さを反映することができます。 当事者の主張に基づいて、このケースで利用可能なデータの信頼性を総合的に考慮し、このケースでは、北京市住宅建設委員会が公式に発表した2016年の関連市場で取引規模を客観的に反映できる取引数、不動産仲介会社の店舗数、ブローカー数を被告の市場シェアの計算基準として採用するのが適切であると考えています。

1. 被告の市場シェアは、関連する市場ストック住宅とストック住宅のパラメータとして計算されます

市場シェアの計算方法によると、被告の北京ストック住宅売買サービス市場の市場シェアは約45.59%であり、北京ストック住宅売買サービス市場の市場シェアは約48.64%である。 同時に、このケースでは、新しい住宅仲介サービスの信頼性の高いデータを得ることができないことを考慮し、また、賃貸住宅の統計方法の違いも考慮し、したがって、このケースは、関連する市場におけるチェーンハウスの競争制約の2つのタイプの市場を定量的に評価することはできません。 これに基づいて、当院は、被告のストックルームとストックハウスの2種類の仲介サービス市場における市場シェアパラメータについて、比較的慎重な態度を維持し、評価判断の考慮事項の1つとしか考え得ないと考えている。

2.支店をパラメータとして市場シェアを計算します

2016年12月31日現在、被告は1644のチェーンと支店を記録し、7434の不動産仲介業者と支店を記録し、市場パラメータとして被告の市場シェアを約22.1%と計算した。

3.ブローカーの数をパラメータとして市場シェアを計算します

2017年11月3日現在、被告は51,238人のブローカーを記録し、市は合計122,526人の不動産ブローカーを記録し、市場パラメータとして被告の市場シェアを41.8%と計算した。

要約すると、上記の3つの次元の市場シェアに基づいて、被告の市場シェアが50%を超えるという結論を直接得ることができないため、独占禁止法第19条は、被告が関連市場で市場支配権を有すると直接推定するために、本件で直接適用することはできません。 また、本件における被告が関連市場において市場支配権を有するかどうかの判断は、現在の市場シェアのみに基づくのではなく、本件に関連する他の市場要因と総合的に判断すべきである。

被告の公式ウェブサイト上の関連プロパガンダの表現は、市場シェアの自己認識の問題を構成するかどうか。 裁判所は、この問題は、民事訴訟の証拠に関する最高人民裁判所のいくつかの規定の第8条第1項に従って、訴訟の過程で訴訟法の意味における自己認識が行われる必要があり、被告のプロパガンダ用語が訴訟の外で行われるという2つの側面から判断できる。 第2に、独占行為に起因する民事紛争の裁判における適用に関する最高人民裁判所の規定第10条によると、原告は、被告が市場支配権を有することを証明する証拠として、被告が外部に公開した情報を使用し、被告が公表した情報は、関連する市場において支配的な地位を有することを証明できる場合、人民裁判所は、反対の証拠が覆すのに十分である場合を除き、これに基づいて決定することができる。 当院は、本件における「証明可能」とは、当該データ自体が被告の市場シェアを直接証明し、他の事実との相互証明によって証明され、本件で認定された関連事実と矛盾しないことを理解しなければならない。 当院は、上記の広報メッセージに含む関連データ及びその事実は、関連する経済分析に基づいて算出された関連市場シェアであることを証明できないと考えている。 したがって、原告は、被告の関連プロパガンダの表現が市場支配の自己認識を構成する主張を支持しない。

( 3 ) 被告がリストと顧客を制御する能力を有するかどうか

被告が関連市場で物件と顧客を制御する能力を持っているかどうかを判断するために、当院は、このケースは、業界の市場特性と業界の実践状況を組み合わせて分析し、判断することができると考えています:第一に、住宅購入者は、複数の不動産仲介業者に住宅を見つける現象を委託し、実際には「ジャンプオーダー」が自己取引を行うときに発生し、被告が客観的に顧客を制御できないことを示しています。 第2に、実際には、住宅販売業者は、複数の不動産仲介業者に1つの家を委託する現象も多数存在します。 第三に、関連する証拠は、業界の他の競合他社も大量のリスト情報を持ち、相互のリスト情報が重なり合う現象が存在することを示しており、被告が実際にリストを制御できないことを示している。 第3に、2016年末、北京市住宅建設委員会は、不動産仲介業者が買い手と売り手を同時に代理し、独占的なリストを客観的に禁止する政策を発表した。 包括的な分析では、裁判所は、被告が関連市場でリストと顧客を制御する能力を持たなく、客観的にリストとソースを制御することは、他のオペレータのアクセスを妨げることができないと考えています。

(4) 被告の財政的、技術的条件が、他の競合他社の関連市場へのアクセスを妨げるのに十分であるかどうか

事業者の財源は市場競争に支え、事業者の財源が強い場合、関連市場においてより有利な立場に置かされる。 技術条件は、通常、知的財産の企業秘密の所有者を指し、また、オペレータの市場競争力に影響を与えます。 事業者の財務・技術条件の分析は、関連する市場における他の事業者の財務・技術条件等も考慮に入る必要がある。 当事者の主張と合わせて、このケースの関連証拠と関連する不動産仲介サービスプロバイダーの運用データの開示と信頼性を考慮すると、被告の財務力や技術条件が関連市場に与える影響を分析し、判断すべきである:第一に、このケースは、比較的正確な公開データを取得することによって、被告の財務能力、収益性、資金調達能力が他の不動産仲介サービスプロバイダーよりも有意に優れているかどうかを判断することはできません。 第2に、市住宅建設委員会が公表した関連情報によると、現段階では、不動産仲介サービス産業は急速な発展期にあり、市場勢力は活発であり、各サービスプロバイダーは、優れた市場パフォーマンスまたは良好な市場ポテンシャルを通じて市場投資の支持を得ることができる。 第3に、不動産仲介サービスプロバイダーの技術革新能力が市場競争に与える影響です。 関連する市場では、住宅仲介サービスプロバイダーは、オフラインとオンラインの組み合わせで、異なる市場サービスツールの絶え間ない革新と導入がトレンドとなっています。 証拠は、被告と主要な競合他社が、異なる技術的条件に基づいて、技術ツールを通じて新しいサービスを継続的に導入し、市場拡大を支援することを示しています。 被告や他の市場サービスプロバイダーが技術的な条件を通じて通常の競争を妨害する兆候はありません。

(v) 他の不動産仲介サービスプロバイダーは、被告にある程度の取引依存を持っている

事業者間の依存とは、事業者が市場シェアにおいて優位ではなく、取引当事者との取引において一定の市場優位性を示す場合を指します。 この依存は、特定の製品、特定のビジネス、および消費者への依存として市場で表現できます。 市場における他の事業者の取引への依存度は、他の事業者と当該事業者との間の取引量、取引関係の継続期間、他の取引の相対的な人への転換の容易さ等を考慮に入る必要がある。 この場合、原告は、被告が住宅所有者の数の利点を把握し、株式住宅の買い手と売り手が被告の取引に依存し、業界下流の株式住宅ローン銀行がチェーンハウスに明確な依存を持つ可能性があると主張している。 裁判所は、他の不動産仲介サービスプロバイダーが被告の取引への依存を判断するには、以下の要因に焦点を当てるべきであると考えています:第一に、被告は、前述のように、関連する市場で客観的にリストと顧客を制御する能力を持っていない。 第2に、原告は、取引当事者及び他の利害関係者が被告に明確な依存を示す証拠を持っていない。 第三に、定量的または定性的な分析のための関連市場で利用可能な信頼性データも、この結論に達しません。 裁判所は、2016年に関連市場で他の不動産仲介業者が被告の取引に明確な依存を示した証拠は得ることができないと考えている。

(vi) 他の潜在的な事業者がアクセス障害を持っている場合

一般に、潜在的な競合他社が特定の関連市場に容易にアクセスできる場合、その事業者は関連市場で優良な立場にありません。 関連する市場における他の事業者の参入の容易さは、主に資金、技術、および関連する政策によって制限されるかどうかに依存する。 前述のように、この問題の判断は、次の側面から分析することができます:第一に、このケースは、関連する市場で大、中規模、異なるサイズの不動産仲介サービスプロバイダーの存在が多く、新しいオペレータは、資本要件が低く、業界参入のための資本しきい値はありません。 第2に、関連する市場では、異なるサービスプロバイダーは、技術的な利点、複数の技術ツールが共存し、競争の激しいサービス製品を形成し、他のサービスプロバイダーのための技術製品は、技術的なしきい値を形成することができません。 第三に、関連する不動産仲介業者は、関連する市場に参入し、資格の制限はありませんが、不動産ブローカーの専門家の職業資格のための基本的な要件を作る。 しかし、この要件は、通常のトレーニングパスを介して達成することができます。 したがって、当院は、関連する潜在的な不動産仲介サービスプロバイダーが関連市場に参入する上での障壁はないと考えています。

(7) 業界の実務から判断すると、被告は関連市場において効果的な競争に拘束されている。

市場競争はダイナミックな競争であり、ある事業者が通常の経営判断において、同じ市場で他の事業者の影響を明確に感じることができる場合、その市場での競争が有効であることを示している。 当院は、本件の市場特性と産業開発状況を考慮し、被告が関連市場において効果的な競争上の制約を受けているかどうかを評価する場合、関連市場における他の住宅提供者の発展状況、業界全体の課題、および関連政策調整が業界に与える影響について分析し、判断することができる。

1.2016年の産業開発

北京市住宅建設委員会が発表した情報によると、2016年には、被告を含む多くの大規模なサービスプロバイダーが共存し、競争が激化した。 中小規模のサービスプロバイダーは、それぞれの地域で事業を展開し、全体として、主要なサービスプロバイダーに競争上の圧力をかける可能性があります。

2.関連産業の国境を越えた参入は、不動産仲介サービス業界に新たな課題をもたらします

前述したように、アリ、Jingdongなどに代表されるインターネット企業は、不動産仲介サービス業界に国境を越えて参入し、サービスモデルからサービス内容まで、この事件の被告を含む従来の不動産仲介サービスプロバイダーに新たな課題をもたらします。 同時に、中国への容易な居住、より多くの住宅、その他の関連産業の参入は、この圧力を悪化させます。

3. 関連する不動産政策調整が不動産仲介サービス業界に与える影響

2016年、市は賃貸住宅の保証を強化し、不動産管理のニューディールを実施し、現在の住宅販売管理を強化し、在庫住宅取引の監督を強化する政策を背景に、新築住宅の供給が減少し、中古住宅販売の優位性が高まり、賃貸住宅市場がより活発になった。 上記の状況は、不動産仲介サービス市場における競争に全体的な影響を与える必要があります。

要約すると、被告自身の市場力の分析を通じて、市場の他の市場力とそれに関連する潜在的な競争力の効果的な制約を総合的に考慮し、裁判所は、被告が2016年にこの事件の関連市場において市場支配権を有していないと考えている。

この場合、被告の行為が独占禁止法の意味における市場支配の乱用を構成するかどうかについて、さらなる分析と判断が必要であるかどうか。 独占禁止法に基づく市場支配の乱用構成に関する一般的な分析フレームワークの下では、関係者が関連市場で市場支配権を持たない場合、その行為が原則的に乱用を構成するかどうかについてはコメントしない。 裁判所は、不動産仲介サービス産業に関連するこのケースの関連市場は、急速に発展する産業であり、市場特性は明白であり、典型的であると考えています。 この場合、被告は関連市場で市場支配的な地位を有していないが、独占禁止法の意味における合法性や合理性について具体的なコメントを行い、業界内の関連市場行動を規制し、産業の健全な発展を促進する上で重要である。 したがって、裁判所は、このケースで被告の関連行為をコメントします。

III. 被告が徴収する2.2%の住宅サービス料は、独占禁止法の意味で不当に高い価格で製品を販売することを構成するかどうか

不公平な高価格とは、通常、通常の競争条件下では、通常の公正基準をはるかに超える価格を得ることは不可能であることを意味します。 独占禁止法第17条は、市場支配権を有する事業者が不当に高い価格で製品を販売することを禁止している。

この場合、サービス料金の通常の公正な価格を明確にする必要があります。 通常の公正な価格を決定する方法に関して、中国の独占禁止法施行の実践における不公平で高い価格判断は、通常、販売価格が他の事業者が販売する同じ商品の価格よりも有意に高いかどうか、コストが安定している場合に販売価格を上げるかどうか、および販売された商品の価格がコスト上昇率よりも有意に高いかどうか、および関連する要因を考慮に入えます。 本件では、当事者の主張に基づいて、事件に関連する証拠を考慮し、裁判所は、このケースは、主に製品比較方法を採用することができるが、同時に、コストプラス合理的な利益比較方法を考慮して、被告の2.2%のサービスレートが不公平な高価格販売製品を構成するかどうかを分析し、判断することができる。

1. 本件における2.2%のサービス料金の形成

市場価格の自動調整は、市場競争メカニズムの重要な表現です。 市の産業部門がガイダンス価格をキャンセルした後、不動産仲介サービスレートは、市場の自然な規制現象に従って、リバウンドと変動を経験しました。 市場の主要な不動産仲介サービスプロバイダーは、合理的な期間、サービスレートを2.2%の上下の範囲に安定させ、市場の自然な調整の結果を可能にします。 原告は、市場の主要事業者は、同じ価格モデルと一貫した料金を請求したが、相乗効果の結果として、当事者がこの結果を支持する証拠を持っていないと主張している。

2.異なる不動産仲介サービスプロバイダーのサービスレートの比較

このケースの証拠は、不動産仲介サービス市場では、市場規模が大きい複数のサービスプロバイダーのサービスモデルが類似し、サービス市場レートが2.2%前後で推移し、割引に応じてニュアンスが生じる可能性がある可能性を示しています。 市場規模が小さいサービスでは、サービス料金がこのレベルを下回っています。 同時に、ビジネスモデルでは、前者とは明らかに異なる経営戦略は、その後、市場参入者、例えば、住宅、愛屋吉屋、その他のサービスレートは、このレベルよりも著しく低いです。 したがって、市場規模、サービスモデル、運用戦略の違い、異なるサービスレートの表示は、市場競争の自然な反応と正確に一致しています。

3. この場合のレートの2.2%は、サービスの合理的なコストと一致しています

競争の激しい市場では、製品の価格はコストと一致している必要があります。 市場を支配する企業が、サービスコストに比べて高すぎる価格を設定した場合、その企業は基本的に乱用を受け入れることができます。 本件における関連サービスプロバイダーの合理的なコストを決定する方法、本件の当事者から提供された証拠、および市場から入手可能な関連証拠は、事業者の合理的なコストを定量的に決定できない。 しかし、このケースでは、関連するサービスプロバイダーのコストの合理的な定性的な分析は、業界のコストコンポーネントと組み合わせることができます。 このケースの関連証拠は、市場の主要なサービスプロバイダーは、リストの信頼性を確保し、異なるサービスイニシアチブ、企業経営基準、スタッフトレーニング、および特定の期間における運用の安定性に比較的高いコストを投資し、したがって、サービス料金の価格は、同じレベルで維持され、一定の合理性を有することを示しています。 原告は、被告の2.2%のサービスレートは公正、正当、合理的ではなく、事実と法的根拠を欠いていると主張している。

IV. 被告は、住宅取引保証サービスを販売する行為を犯したかどうか、また、タイアップ行為が存在する場合、正当な理由があるかどうか

タイアップとは、事業者が市場支配権を利用して、相手方のトレーダーの意思に反して、製品やサービスを提供する際に、他の商品やサービスを強制的に販売する行為です。 タイアップの本質は、市場を支配する企業であり、その競争優位性を、その市場での競争を制限するために、タイアップ市場に不当に放射することです。 独占禁止法第17条は、正当な理由なく製品を販売することを含め、市場支配権を有する事業者が市場支配権を乱用することを禁止している。 一般に、タイアップを構成するかどうかの判断は、タイアップ行為を行う主体が関連市場で支配的な地位を有することを前提とし、同時に、以下の要素と組み合わせる:第一に、タイアップ製品とタイアップ製品は、それぞれ独立した製品である。 第2に、タイアップは不当です。 第3に、タイアップは競争に悪影響を及ぼします。 この場合、被告が市場支配権を持たない場合、原告が主張する関連行為は、もちろん、独占禁止法の意味でのタイアップ行為を構成することはできません。 しかし、上記のように、当院は、関連する行為が業界の慣行に準拠しているかどうか、また、合理的な理由を持っているかどうかを分析し、判断する必要があります。

1. 本件における取引保証サービスの提供者の確認方法

被告または第三者が本件の取引保証サービスにおいて関連サービスを提供する方法に関して、当院は、当該市場の取引フロー、契約締結、履行及び手数料徴収に関する状況と合わせて、全体として判断すべきであると考えている。 事件の証拠は、契約時に原告は、取引保証サービスのパフォーマンス当事者がケースの第三者で構成されているという知識を持っている必要があります。 その後の契約履行において、原告は、実際には、住宅評価、ローン商品の推奨、住宅ローン、住宅ローン、資金管理、その他のサービスを支援する第三者から支援を受け、第三者は原告のための特別な領収書を発行しました。 要約すると、裁判所は、このケースの取引保証サービスの主題は第三者で、原告は被告が不適切であると主張している。

2. この場合、原告は事実上の取引保証サービスの選択を享受する

取引保証サービスは、新しい市場環境において、買い手と売り手の両方を含む需要側の取引効率と取引セキュリティの実際の需要に基づいて生み出されるサービスです。 このサービスは、関連する市場での取引効率を促進し、取引の安全性を確保する上で積極的な役割を果たしていますが、不動産仲介サービスプロバイダーは、関連する市場での自己取引の客観的な存在と必要性のために、需要家がサービスに必要な選択を保護する義務があります。 この場合、原告が事実上の選択権を有するかどうかは、事件の証拠と組み合わさって判断されるべきである:まず、被告の店頭は、取引保証サービス料が被告の代理として第三者によって請求され、消費者が自発的に選択可能であることを明示する。 このコンテンツは、原告が知っているとみなされる必要があります。 第2に、「住宅サービス契約」第3条は、この取引のフォローアップ手続きは、第三者のCitic C信用会社によって行われると規定しているが、この内容のみに基づいて、取引保証サービスの必須結論を直接導き出すには、サービス契約の契約と実際の履行状況との総合的な判断を行うものとする。 第3に、プラットフォーム上の住宅サービスと取引保証の関連サービスモデルに基づいて、被告が取引保証料を徴収する事実は、取引サービス保証が被告に提供される直接証拠ではない。 第四に、原告と住宅販売者は、客観的に取引保証サービスを受け入れ、原告は、住宅販売者が明確な異議を表明していないことを認めた。 したがって、裁判所は、原告が提供したケースの証拠は、取引保証サービスが義務的であり、自律的な選択の剥奪に関する彼の主張を信用できないと認めた。 しかし、この場合には、契約の相対性の原則に従って、被告が第三者の取引サービス保証の提供者を住宅サービス契約に直接記述するのは不適切であることを指摘する必要があります。

3.取引保証サービスが独立した製品を構成するかどうか、独立した市場が存在するかどうか

競争に参加するために市場に参入する製品は、市場で独立した製品を形成し、競争の中で独自の独立した市場を形成することができます。 この場合、取引保証サービスが独立した製品を構成するかどうか、独立した市場が存在するかどうか、鍵は、取引保証サービスが関連市場の競争に独立して参加しているかどうかです。 このケースの証拠は、被告、私の家、小麦畑、その他の主要な不動産仲介サービスプロバイダーを含む、このケースの関連市場では、関連する取引保証サービス提供者が、市場競争に単独で参加しない、独自の協力不動産仲介サービスおよび需要者にのみ取引保証サービスを提供することを示しています。 したがって、当院は、取引保証サービスは独立した製品ではなく、独立した取引保証サービス市場を構成していないと考えています。

4. 被告の行為が正当化されるかどうか

取引行為の正当性は、通常、行為自体に合理的な理由があり、業界の取引習慣に準拠しているかどうかを指します。 被告の行動が正当化されるかどうかを判断するために、当院は、不動産取引の市場特性と業界取引習慣を組み合わせ、合理的な分析を行う必要があると考えています:第一に、チェーンハウス、私は家を愛し、小麦畑や他の主要な不動産仲介サービスプロバイダーは、パートナーと協力して、仲介サービスと取引保証サービスの共同提供は、業界で一般的な慣行となっています。 第2に、このサービスモデルの合理性に対する懸念は、支払い側(通常は住宅購入者)のニーズだけでなく、効率と安全性に対する住宅販売者側の考慮も考慮に入れるべきである。 第三に、不動産取引プロセス、複雑な手続き、被告と第三者の協力形態は、取引効率を向上させ、取引の安全性を確保するのに役立ちます。 したがって、裁判所は、被告の行動は、関連する市場で一般的な慣行と一致し、一定の正当性を有すると考えています。

要約すると、裁判所は、被告の関連行為には一定の合理性があり、独占禁止法上のタイアップ行為を構成するとは考えている。

V. 13 のサービスは、タイアップを構成するかどうか、および行為が正当な理由を持っているかどうかを提供します

当院は、本件におけるタイアップの構成要素の上記の分析に基づいて、13の取引保証サービスの内容が独占禁止法の意味でのタイアップを構成するかどうかを判断するために、以下の点を分析する必要があると考えています。

1. 本件における第三者の市場地位及び市場行動の判断方法

前述のように、不動産住宅サービスと取引保証サービスは関連サービスを構成し、取引保証サービスは独立したサービス市場を構成しません。 このサービスの顕著な特徴は、住宅住宅サービスと取引保証サービスの組み合いが、関連する市場の市場力を構成し、関連する市場の競争に共同で影響を与える点です。 取引保証サービスは、対価取引として、独自の独立した市場を構成していないが、被告が提供する住宅間サービスと協力して、このケースの関連市場で動作し、被告が他のサービス業者と競争する影響を与える。 したがって、この場合、被告が市場支配権を有する場合、第三者が競争を妨害するタイアップ行為を行った場合、市場支配の乱用を構成する可能性がある。

2.複数の取引保証サービスは、同時に提供され、業界の一般的な慣行に準拠しています

不動産仲介管理措置第17条は、不動産仲介業者が代理ローンを提供し、不動産登記その他のサービスを代行する場合、サービス内容、料金等について委託者に説明し、委託者の同意を得て別途契約を締結しなければならない。 第二十四条 不動産取引の当事者は、不動産仲介業者が取引資金を回収または代行する場合、不動産仲介業者を通じて銀行に開設された顧客取引決済資金の特別預金口座を通じて、取引資金を譲渡しなければならない。 以上のことから、関連する業界規制により、不動産仲介業者は、一定の条件を満たして関連する取引保証サービスを提供することができます。 この事件の証拠は、被告、私の家族、小麦畑、その他の不動産サービスを含む第三者との提携は、同時に複数の取引保証サービスを提供することを示しています。 同時に、不動産仲介業者は、独自の名前で直接取引保証サービスを提供しています。 以上のことから、不動産仲介業者が仲介サービスを提供する一方で、提携する第三者自身またはそれ自身が直接異なるコンテンツを提供する取引保証サービスは、事実上、一定期間、関連業界で一般的な慣行となっています。

3. 第三者が13の取引保証サービスを同時に提供する正当性

独占禁止法の意味での行為の正当性は、競争の促進と妨害の両方において判断される。 この行為が関連市場競争に有利であるかどうかについて、被告と第三者は、複数の取引保証サービスを複数の独立したサービスに分割すると、サービスプロバイダーのサービスコストが増大し、住宅購入者の負担が増大し、取引効率が低下し、個人情報が漏洩し、取引が失敗するリスクが高まる可能性があると考えています。 確かに、このケースの第三者は、取引効率を向上させ、取引の失敗を減らす上で積極的な役割を果たしている複数の取引保証サービスを提供しています。

競争を阻害し、通常の市場競争秩序に影響を与える可能性があるかどうか。 第1に、異なる住宅仲介サービスプロバイダーの取引保証サービス項目は、サービス内容が一様ではない。 これは、サービス プロバイダーがサービス項目の設定に対して選択可能なことを示します。 第2に、在庫住宅の自己取引モードの存在は、複数の取引保証サービスが複数の独立したサービス項目に分割される可能性を示す。 第三に、消費者(住宅購入者と売り手)にサービス取引項目の選択権を与え、実際には、消費者は、すべてのサービスを受けるか、またはサービスを受け入れない、すなわち、実際の2つの選択肢を形成するために、独自の取引を行う必要があります。 前述の不動産仲介管理措置の第17条および第24条は、不動産仲介業者が関連する取引保証サービスを提供するか、または当事者の同意または当事者間の合意に基づいていることを示しています。 したがって、不動産仲介サービスプロバイダーは、取引サービスを提供する上で、特定の取引サービス項目に対する消費者の基本的な選択を保護する必要があります。 第四に、不動産仲介管理措置第18条第2項は、不動産仲介業者は、未指定の手数料を徴収してはならないと規定し、サービスは、複数の項目および基準に分解することができるが、各項目および基準は、明確にマークされ、定価を混合し、定価を束ねていうものとする。 したがって、このケースで共同で提供される複数の取引保証サービスは、現実には、複数のサービス項目を分割する可能性があり、このケースの第三者は、関連する業界管理要件と明らかに矛盾する13のサービスの全体的な共同提供を正当化しません。

要約すると、この裁判所は、このケースの第三者が13の取引保証サービスを共同で提供すると考えているが、ある程度は競争を促進する上でプラスの効果を有する。 しかし、この肯定的な効果は、取引の両側の基本的なオプションを犠牲にすることはできません。 このような行動が、関連する市場競争秩序に悪影響を及ぼしているのは、上記のプラスの効果よりも深刻である可能性が高い。 この行為は、関連する市場の一部のサービスプロバイダーの間で一般的な慣行となっていますが、独占禁止法の意味で正当化することはできません。

VI. 被告が取引の完了時に請求書を発行すると、取引時に他の不合理な取引条件が付加される行為を構成するかどうか

不合理な取引条件を付加した取引行為とは、事業者が市場支配権を利用して、商品やサービスを提供する際に、他の不合理な取引条件を受け入れる義務を課す行為です。 独占禁止法第17条は、市場支配権を有する事業者の禁止は、正当な理由なく、取引に他の不合理な取引条件を課すと規定している。 被告の行為が取引に不合理な取引条件を課すかどうかを判断する鍵は、被告が独占禁止法の意味で正当な理由を持っているかどうかを判断することです。 裁判所は、このケースは、業界の取引習慣、業界管理基準などを参照して、当事者の主張を考慮して分析されるべきであると考えています。

1.この行為は、関連する業界で取引習慣を満たしているかどうか

関与した証拠は、被告が取引慣行において、口座を開設した後、顧客に請求書を発行していたという証拠を示しています。 同時に、市場取引の周知の常識によると、取引当事者が特別な合意を有する場合を除き、取引終了後に請求書を発行することは、通常の取引習慣に準拠しています。

2.この行為が関連する業界管理基準に違反しているかどうか

中華人民共和国の請求書管理措置の実施規則第26条は、請求書を作成するユニットまたは個人は、事業が営業利益を認識する際に請求書を発行しなければならないが、事業が発生していない場合、請求書の発行は許可されないと規定している。 企業会計基準第14号 - 収益[会計2006]第3号は、企業が商品の所有権に関する主なリスクと報酬を購入者に譲渡し、関連する経済的利益が企業に流入する可能性が高いなど、収益を認識するために、製品の販売に5つの条件を同時に満たすことを定めています。 不動産仲介サービス産業の特性によると、リスクと報酬が消費者に移転されたと見なされ、経済的利益が企業に流入する可能性があり、その後、企業は営業利益を認識し、顧客に請求書を発行することができます。 したがって、このケースのチェーンホームの行動は、関連する業界の規制に違反していない、正当です。

3. これは、住宅サービスを提供するための前提条件として使用されます

この問題に対して、原告は証拠を提供しなかった。 この場合、原告と住宅販売業者は、被告が提供する不動産仲介サービスを通じて、実際には取引の成功に貢献しました。 この客観的な事実は、被告が原告に不動産仲介サービスを提供するための前提条件として、原告がいわゆるポスト請求書を提供しなかったことを示している。

要約すると、裁判所は、被告がこのケースで最初に取引し、その後、請求を行う合理的な理由があると考えています。 被告が関連市場で優占的な地位を有する場合でも、この行為は、取引時に他の不合理な取引条件を課す独占禁止法上の行為を構成しない。

VII. 被告が住宅サービス契約と取引保証サービス契約を一緒に締結することを要求する行為は、取引保証サービス市場における競争の制限と排除をもたらすかどうか

前述のように、タイアップの本質は、市場を支配する企業が、その市場での競争優位性を、その市場での競争を不当に制限するタイアップ市場に不当に伝達することです。 このケースの以前の分析に基づいて、裁判所は、被告の行動が取引保証サービスに関連する株式住宅売買ローンサービス市場を制限し、競争を排除する効果を判断するために、以下の側面から分析されるべきであると考えています:第一に、取引保証サービスに関連する株式住宅売買ローンサービスは、独立した市場を構成することができるかどうか。 前述のように、取引保証サービス自体は独立した関連市場を構成するわけではなく、13の取引保証サービスの1つであるストック住宅売買ローンサービスは、もちろん、独立したサービス市場を構成することはできません。 第2に、原告の主張の成立は、被告の関連行為がタイアップを構成することを前提としている。 以前の分析では、不動産仲介サービスと取引保証サービスは独占禁止法の意味でのタイアップを構成していないが、取引保証サービスとしてのサービスは、もちろん、不動産仲介サービスとは別にタイアップを構成することは不可能であり、したがって、原告は、確立のための前提条件が利用できないと主張している。 第3に、原告は、被告がタイアップを通じて高い独占利益を得て、他の競合他社を追い詰めだと主張している。 裁判所は、原告は、この結果の要素の確立の有無について、証明する責任があると考えています。 この場合、原告は、被告の広告文のみに基づいて、この事実を証明することは困難です。 要約すると、裁判所は、被告が不動産仲介サービス契約と取引保証契約を締結するよう要求した場合、住宅ローンサービス市場を制限し、競争効果を排除する原告の主張は成立しない、との見解を示した。

要約すると、このケースの独占禁止法分析を通じて、被告は、このケースの関連市場で支配的な地位を有していない、関連する行為は、原告が主張する乱用行為を構成しない、原告は、被告に2250元、9750元、8000元の合理的な支出と請求書の請求を支払うために、被告に要求し、事実と法的根拠がない場合、裁判所は支持しない。 中華人民共和国独占禁止法第6条、第17条、第18条、第19条、第50条の規定による判決は、以下のとおりである。

原告のワン・リンリンの訴訟請求をすべて却下した。

訴訟の受理料は300元で、原告のワン・リンリンが負担する(支払い済み)。

この判決に不服を申し立てた場合、両当事者は、この判決が出された日から15日以内に、控訴状及びコピーを裁判所に提出し、中華人民共和国最高人民法院に上訴することができる。

裁判長ドゥ・チャンフイ

裁判員ソン・ユン

人民陪審員のリウ・リビン

二〇二〇年六月二十八日

リー・ビンシン記者

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