En el ascensor de la comunidad, puerta, carretera a ambos lados de los diversos anuncios comunes, algunos propietarios dijeron a los periodistas que estos anuncios son introducidos por las empresas de la propiedad, pero para los ingresos publicitarios a los propietarios o a las empresas de propiedad, la mayoría de los propietarios no están claros. El responsable de una empresa inmobiliaria comunitaria dijo que las tasas de publicidad son ingresos públicos, las empresas inmobiliarias tienen derecho a cobrar, utilizarán estas tasas para la reforma del acceso comunitario, la adición de bancos para facilitar el ocio del propietario y así sucesivamente. Entonces, ¿la empresa inmobiliaria tiene derecho a introducir publicidad??No obtenga el consentimiento del propietario antes de presentar el anuncio?¿Quién debe controlar los ingresos publicitarios??En este sentido, el reportero entrevistó a Li Xiaohong, estudiante postdoctoral del Instituto de Derecho de la Academia de Ciencias Sociales jiangsu, y Dacheng, Beijing(Nanjing.)Sun Yong Standard, un abogado del bufete de abogados.

　　¿Quién tiene derecho a introducir publicidad

　　El estándar Sun Yong dijo a los periodistas, para averiguar quién es el cuerpo principal de la introducción de la publicidad comunitaria, primero debemos aclarar la naturaleza jurídica de la publicidad comunitaria. De acuerdo con la Ley de Propiedad73Se estipula que las carreteras dentro de la zona de construcción serán propiedad de los propietarios, excepto los pertenecientes a la vía pública en las ciudades. El espacio verde en la zona de construcción pertenece al propietario, salvo que pertenezca al espacio verde público urbano o pertenezca expresamente al individuo. Otros lugares públicos, servicios públicos y habitaciones de servicio a la propiedad dentro del área de construcción pertenecen a los propietarios. La publicidad comunitaria se establece generalmente en carreteras, muros de construcción o ascensores dentro de la zona de construcción, por lo que la introducción de la publicidad comunitaria es el uso de edificios o instalaciones auxiliares compartidas por los propietarios para llevar a cabo negocios. Es decir, el propietario de la comunidad es el poder de decisión de los asuntos relacionados con la publicidad de la comunidad.

　　Según Li Xiaohong, de acuerdo con la ley de propiedad, los propietarios tienen el derecho de compartir y administrar conjuntamente la parte común de la comunidad. Los titulares gozarán de los derechos y obligaciones de la parte común de la comunidad, y no dejarán de cumplir sus obligaciones por renunciar a sus derechos. Para formular y modificar la normativa que rige el edificio y sus instalaciones auxiliares, estarán sujetas a la consensidad de los titulares de la parte propietaria de la superficie total del edificio y a la mayoría del número total de propietarios. Por lo tanto, la decisión final sobre si establecer o no anuncios en el distrito, cómo cobrar las tasas y cómo deshacerse de los ingresos debe ser ejercida por los propietarios de la comunidad. Por supuesto, el ejercicio de los derechos puede ser variado, puede ser ejercido por la asamblea de propietarios, el comité de propietarios, o puede ser confiado a la empresa inmobiliaria o incluso abogados para ejercer.

　　"Las empresas de propiedad pueden desempeñar un papel único en la publicidad comunitaria". Li Xiaohong dijo que, en general, la creación de publicidad comunitaria y otros asuntos son manejados por empresas inmobiliarias, porque desde el punto de vista de la gestión conveniente, las empresas de propiedades debido a las obligaciones de gestión, más conveniente para llevar a cabo el trabajo. E incluso si los propietarios tienen el derecho de introducir publicidad, pero debido a que el entorno publicitario de la comunidad afecta a la gestión de la propiedad, desde un punto de vista razonable, también debe permitir que la empresa inmobiliaria participe en tales asuntos. Por eso,2007El Reglamento de Gestión de la Propiedad, modificado en el año, estipula claramente que los propietarios, las reuniones de los propietarios y las empresas inmobiliarias, con el consentimiento de los propietarios pertinentes, las conferencias de propietarios y las empresas inmobiliarias, llevarán a través de los trámites pertinentes de conformidad con los procedimientos pertinentes. Se puede ver que la publicidad establecida en el distrito debe tener en cuenta realmente las opiniones de los propietarios y empresas inmobiliarias. La opinión de la empresa inmobiliaria no restringe en esencia los derechos del propietario, ya que el propietario puede limitar la mala conducta de la empresa a través del contrato de servicios de propiedad.

　　¿Los ingresos publicitarios se atribuyen a la propiedad?

　　"Dado que la creación de publicidad comunitaria es un acto de uso de edificios o instalaciones auxiliares compartidas por los propietarios, de acuerdo con la Ley de Propiedad70Establece que el propietario tendrá la propiedad de la parte exclusiva del edificio, como la vivienda residencial y comercial, y tendrá derecho a la propiedad común y a la gestión conjunta de la parte común distinta de la parte exclusiva. Bueno, de acuerdo con la Ley de Propiedad76Se estipula que otros asuntos importantes relacionados con los derechos de gestión conjunta y conjunta serán decididos conjuntamente por los titulares. Sun Yong-peuge cree que de acuerdo con la Sección de Ordenanza de Gestión de la Propiedad55Establece que las empresas que operen con partes comunes de bienes e instalaciones y equipos comunes, con el consentimiento de los propietarios pertinentes, las conferencias de propietarios y las empresas inmobiliarias, podrán seguir los trámites pertinentes de conformidad con la normativa pertinente. Los ingresos obtenidos por el propietario se utilizarán principalmente para complementar los fondos especiales de mantenimiento y también podrán utilizarse de conformidad con la decisión de la junta general de los propietarios. Los lugares públicos y las instalaciones públicas en el área de planificación del distrito pertenecen a todos los propietarios de la comunidad. En los lugares públicos comunitarios, las instalaciones de publicidad pública sobre el funcionamiento de la publicidad, deben ser aprobadas o autorizadas por todos los propietarios de la comunidad, la empresa inmobiliaria no podrá introducir publicidad sin autorización. El producto de los anuncios de explotación también será propiedad de todos los propietarios, que tendrán derecho a exigir a la empresa inmobiliaria que divulgue las cuentas pertinentes, y la forma de utilizarlas será decidida por los propietarios o el comité de propietarios o manipulada de conformidad con las disposiciones del contrato de servicios inmobiliarios.

　　De hecho, la mayoría de los propietarios no saben acerca de los ingresos publicitarios, si la empresa inmobiliaria no autorizada introducción de ingresos publicitarios o publicitarios como propios, cómo defender los derechos de los propietarios?Sun Yongbing dijo que de acuerdo con las disposiciones de la Interpretación del Tribunal Popular Supremo sobre la aplicación específica de la Ley sobre la Aplicación Específica de Controversias sobre la División de Propiedad de Edificios, la unidad de construcción u otros actores, sin autorización, ocuparán, eliminarán la parte común de los propietarios, cambiarán sus funciones de uso o llevarán a cabo actividades comerciales, y el titular del derecho apoyará la solicitud de excluir la obstrucción, restablecer el estado del caso, confirmar la invalidez de la acción disciplinaria o compensar la pérdida. Otros actores aquí incluyen compañías inmobiliarias. Por lo tanto, si una empresa inmobiliaria introduce publicidad sin autorización o posee los ingresos publicitarios, el comité de propietarios puede demandar a la empresa propietaria por la restauración, compensación por pérdida o devolución de ingresos.

　　Decisión de distribución de ingresos publicitarios comunitarios en los propietarios, pero también para considerar la orientación política y la contribución de las empresas inmobiliarias. Li Xiaohong cree que la propiedad de los ingresos publicitarios pertenece a los propietarios, por lo que el derecho a distribuir los ingresos también está en los propietarios, pero el método de distribución debe tener en cuenta la orientación de una variedad de sistemas. como la ley de propiedad80Se estipula que la distribución de costes y distribución de los ingresos de los edificios y sus instalaciones auxiliares se acordará de conformidad con el acuerdo;Si no hay acuerdo o el acuerdo no es claro, se determinará la proporción de la parte propietaria del propietario en la superficie total del edificio. El Reglamento de Gestión de la Propiedad estipula que los ingresos obtenidos por los propietarios se utilizarán principalmente para complementar los fondos especiales de mantenimiento y también podrán utilizarse de conformidad con la decisión de la reunión de los propietarios. Es decir, cuando los propietarios deciden sobre su propia distribución, debemos considerar que se trata de los ingresos públicos de la comunidad, deben utilizarse como prioridad para el gasto público, pero también tener en cuenta el papel de la empresa inmobiliaria para introducir la publicidad comunitaria, cambios de costes de gestión y otros factores, para pagar los costes correspondientes de la empresa inmobiliaria. Además, si el propietario es responsable de los asuntos publicitarios comunitarios, o confiado a la empresa inmobiliaria responsable de todos los ingresos debe ser abierto y transparente, mientras que los propietarios deben entender que los derechos y obligaciones son iguales, en el ejercicio de los derechos, gozar de las prestaciones al mismo tiempo, los costes correspondientes, riesgos, etc. también deben soportar.

　　En cuanto a si la compañía inmobiliaria puede anunciar ingresos de honorarios compensar la tarifa de propiedad, Sun Yong estándar cree que en la actualidad, muchas empresas inmobiliarias introducen publicidad sin autorización, y los ingresos publicitarios como propios, la razón principal es que la tarifa de propiedad no se puede cobrar, la compañía inmobiliaria para compensar el déficit a través de tarifas de publicidad. Sin embargo, los ingresos publicitarios de la comunidad y los honorarios de propiedad pertenecen a dos relaciones legales diferentes, si no hay un acuerdo claro, la empresa inmobiliaria no tiene derecho a utilizar los ingresos publicitarios para compensar los honorarios de la propiedad.

　　Cómo regular el caos publicitario de la comunidad

　　Las empresas inmobiliarias piensan que los ingresos publicitarios de la comunidad son suyos, y los propietarios no saben que tienen control sobre los ingresos publicitarios, lo que refleja que la gestión de la publicidad de la comunidad es más caótica. Li Xiaohong dijo que una amplia variedad de publicidad comunitaria, varias formas, algunos anuncios son de bienestar público, algunos comerciales, algunos anuncios se colocan en luces de neón, pantallas LCD, y algunos se publican en paredes residenciales, o pintados, colgando por todas partes. Además, la administración de publicidad de la comunidad también es una gran cantidad de problemas.

　　Li Xiaohong dijo que la ley de publicidad de China sobre anunciantes, operadores de publicidad, editores de publicidad que se dedican a actividades publicitarias tiene una serie de prohibiciones y restricciones obligatorias. Estas disposiciones incluyen la necesidad de revisar la publicidad, pero en la publicidad de la comunidad, si la empresa inmobiliaria o el comité de propietarios o todos los propietarios generalmente no están calificados y pueden revisar la autenticidad, legalidad, naturaleza científica del contenido del anuncio. Y en el área pequeña de los diversos medios de comunicación de publicidad adjunto, al final que es el cuerpo principal apropiado, que es el agente principal;¿Cómo debe formularse el contenido del contrato de publicidad en el área pequeña, qué criterios deben ser pagados, quién decide quién debe decidir, quién debe controlar los ingresos, cómo controlar y así sucesivamente, algunas leyes no prevén, algunos aunque claramente definidos, pero en la práctica no se ha observado.

En respuesta a esta situación, la norma Sun Yong sugirió que después de la estancia de los propietarios de la comunidad, una vez que las condiciones estén maduras, se celebrara lo antes posible la reunión de propietarios, la creación del comité de propietarios, por el comité de propietarios sobre la introducción de la publicidad comunitaria, la distribución de ingresos y otras cuestiones con la empresa inmobiliaria, una vez que las negociaciones no sean posibles, en nombre del comité de propietarios para defender los derechos más legítimos y factibles. En la selección de empresas inmobiliarias, y empresas inmobiliarias a la introducción de publicidad comunitaria, ingresos y responsabilidad por incumplimiento de contrato para hacer un acuerdo claro. En términos generales, los ingresos de la publicidad comunitaria pueden acordarse para el gasto público, como complementar el fondo de mantenimiento de viviendas, mejorar los servicios comunitarios, pero también se pueden utilizar para compensar las tasas de gestión de la propiedad, las facturas de servicios públicos, etc. Además, una porción se puede extraer como recompensa para recompensar a las empresas de propiedades y animarlas a proporcionar mejores servicios. Si una empresa inmobiliaria introduce anuncios sin autorización o es propietaria de los ingresos publicitarios, el propietario o el comité de propietarios podrán informar de la información al departamento administrativo de bienes inmuebles local de conformidad con lo dispuesto en el Reglamento de Gestión de la Propiedad, y el departamento administrativo de bienes raíces ordenará la corrección dentro de un plazo, dará una advertencia e impondrá una multa. Además de informar, las empresas inmobiliarias también pueden ser demandadas. Al demandar, lo mejor es actuar en nombre del comité de propietarios, ya que el comité de propietarios presentado está calificado como objeto del procedimiento. Además, si la empresa inmobiliaria se niega a corregir su mala conducta, después de la finalización del contrato de servicio de propiedad, el comité de propietarios puede retirar la compañía inmobiliaria y reelegir a otras compañías inmobiliarias.

Fuente: Justice.com

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